目次
江戸川区 不動産投資で失敗した
こんなことは多く聞かれます。
なぜ不動産投資で失敗するのか?
怖くないの?って
思っていませんか。
物件選びに失敗してしまったせいであり、
そして適切にアドバイスをしてくれる
指導者がいないせいでもあります。
成功した不動産投資家
成功した投資家も最初は失敗しているのです。
セミナーに参加したり
ネットで直に指導を受けたりして
失敗しにくい方法を覚えたのです。
1番よくある失敗例
「会社員の人は年収の10倍まで銀行が
融資してくれますから、
どんどん資産を増やしましょう」
「今がお買い得です。今この物件を購入しないと、
もう2度とこんないい物件に巡りあえないですよ」
という不動産の営業マンの
営業トークに乗せられて
勢いで買ってしまうことです。
自分の資金力以上の買い物をしてしまえば、
ちょっとしたことで支払えなくなることがあります。
「不動産投資で失敗してしまう大きな原因は、
“自分の身の丈以上の投資をする”こと」なのです。
不動産投資の常識、非常識
不動産投資にはちまたでいわれている
セオリーがあります。
ちまたで言われてきた
不動産投資の常識とは
● 利回りはできるだけ高いものを買う
●ローンを活用して少ない自己資金で効率のいい投資をする
●地震対策のために物件を全国各地に分散させる
これが不動産投資の常識だといわれることもありますが、本当か?
●利回りが高いということが最優先でしょうか?
●少ない自己資金で効率のいい投資ができる?
●自分が住んだことも土地勘もない場所に不動産を購入することのほうがリスクなのか?
成功大家さんから見ると非常識である場合も多いです。
あなたは成功大家さんは
最初から不動産投資で成功したと思っていますか？
失敗例で1番多いのが“ワンルームマンション投資をしませんか”という、
よくある電話営業で購入してしまったケースです。
何気なく買ってしまったワンルームマンション、
だけど実際所有してみたらまったく儲からない、
それどころか毎月赤字。ここではじめて
「これではいけない。ちゃんと勉強しよう」と目が覚めるのです。
不動産投資の勉強の必要性
ネットで物件を探す。
不動産屋さんにコンタクトを取る。
不動産投資セミナーに出る
ネットで無料相談を受ける
必死に勉強して真剣に行動した結果、
2件目からは物件選びに成功し、利益が出る
真剣に行動した結果、2件目からは物件選びに成功し、
利益が出る大家さんへと成長します。
電話営業によるワンルームマンションでは利益がでない
自宅や会社にかかってくる
ワンルームマンション投資営業の
面倒な電話。
それでは実際に勧められたマンションの事例を使って、
なぜ利益が出ないのかを紐解いてみます。
デート商法の勧誘
最近は女性がターゲットになることも多いようです。
SNSで知り合った男性と数回デートしたあとに、
投資用マンションの購入を進められ
購入してしまうといった被害が出ています。
騙されないようにするのは簡単です。
自分でシミュレーションが
できるようになればいいのです。
なぜ電話営業によるワンルームマンションでは利益が出ないのか、
実際の例を見てみましょう。
不動産投資で失敗した例
総戸数戸。専有面積は22m。
価格は2000万円で表面利回りが 2%という物件です。
金利2.5 %の変動金利
35年ローンで購入できるという営業トークでした。
簡単にするため手数料などは考えません。
実際は仲介手数料などが7%程度余計にかかります。
この条件でシミュレーションをしたのが下の表です。
管理費、修繕積立金、固定資産税、
都市計画税、PMフィーおよび空室率を
すべてまとめて賃料収入の
15%程度と査定しました。
利益が出ない電話営業で購入した
ワンルームマンションのシミュレーション
| 期間 | 不動産収入 | 変動率 | 不動產 支出 | 経費率 | 不動産収支 | 元利 返済額 | 税引前
キャッシュ フロー |
月額 |
| 当初 | 104万円 | – | 15万6,000円 | 15% | 88万4,000円 | 86万4,112円 | – | – |
| 1年目 | 104万円 | 0% | 15万6,000円 | 15% | 88万4,000円 | 86万4,112円 | 1万9,888円 | 1,657円 |
| 2年目 | 104万円 | 0% | 15万6,000円 | 15% | 88万4,000円 | 86万4,112円 | 1万9,888円 | 1,657円 |
| 3年目 | 104万円 | 0% | 15万6,000円 | 15% | 88万4,000円 | 86万4,112円 | 1万9,888円 | 1,657円 |
| 4年目 | 104万円 | 0% | 15万6,000円 | 15% | 88万4,000円 | 86万4,112円 | 1万9,888円 | 1,657円 |
| 5年目 | 104万円 | 0% | 15万6,000円 | 15% | 88万4,000円 | 86万4,112円 | 1万9,888円 | 1,657円 |
| 6年目 | 104万円 | 0% | 15万6,000円 | 15% | 88万4,000円 | 86万4,112円 | 1万9,888円 | 1,657円 |
| 7年目 | 104万円 | 0% | 15万6,000円 | 15% | 88万4,000円 | 86万4,112円 | 1万9,888円 | 1,657円 |
| 8年目 | 104万円 | 0% | 15万6,000円 | 15% | 88万4,000円 | 86万4,112円 | 1万9,888円 | 1,657円 |
| 9年目 | 104万円 | 0% | 15万6,000円 | 15% | 88万4,000円 | 86万4,112円 | 1万9,888円 | 1,657円 |
| 10年目 | 104万円 | 0% | 15万6,000円 | 15% | 88万4,000円 | 86万4,112円 | 1万9,888円 | 1,657円 |
10年目までの税引き前のキャッシュフローは,1年間でなんと2万円弱です。
※ 減価償却費という実際には出ていかない
費用をここでは考慮していません。
減価償却費を考慮すると、
最初の1年間はもっと収支がよくなります。
伴い値上がりすると予測されるため、
経費が大きくなります。
値下がりする可能性すらあります。
それを考慮すると、一気に赤字に転落するのです。
賃料が3 %値下がりし、経費率が15%から20%に上昇すると、
下表の ようなシミュレーションとなり、
さらに20年目以降はもっと
経費が大きくなるので
マイナスの額もさらに大きくなります。
天引きされていた所得税を
赤字の分だけ取り戻すことができますよ」
というワンルームマンション投資の
じょうとうくでダマされる現実です。
建物の経費というのは最初の10年は
ほとんどかかりませんが、
年数が経つにつれて増えていくのです。
したがってシミュレーションをする場合は
経費が大きくなるように設定する必要があります。
また、販売価格に営業マンの利益を
上乗せして価格が割高だったり、
営業マンによって値下げの幅が違う
悪徳ワンルーム不動産業者の話をよく聞きます。
電話営業で購入したワンルームマンションのシュミレーション（その後の10年）
| 期間 | 不動産収入 | 変動率 | 不動產 支出 | 経費率 | 不動産収支 | 元利 返済額 |
税引前 キャッシュ フロー |
月額 |
| 11年目 | 100万8,800円 | -3% | 20万1,17620 | 20％ | 80万7,040円 | 86万4,112円 | 5万7,072円 | -4,756円 |
| 12年目 | 100万8,800円 | 0% | 20万1,17620 | 20％ | 80万7,040円 | 86万4,112円 | 5万7,072円 | -4,756円 |
| 13年目 | 100万8,800円 | 0% | 20万1,17620 | 20％ | 80万7,040円 | 86万4,112円 | 5万7,072円 | -4,756円 |
| 14年目 | 100万8,800円 | 0% | 20万1,17620 | 20％ | 80万7,040円 | 86万4,112円 | 5万7,072円 | -4,756円 |
| 15年目 | 100万8,800円 | 0% | 20万1,17620 | 20％ | 80万7,040円 | 86万4,112円 | 5万7,072円 | -4,756円 |
| 16年目 | 100万8,800円 | 0% | 20万1,17620 | 20％ | 80万7,040円 | 86万4,112円 | 5万7,072円 | -4,756円 |
| 17年目 | 100万8,800円 | 0% | 20万1,17620 | 20％ | 80万7,040円 | 86万4,112円 | 5万7,072円 | -4,756円 |
| 18年目 | 100万8,800円 | 0% | 20万1,17620 | 20％ | 80万7,040円 | 86万4,112円 | 5万7,072円 | -4,756円 |
| 19年目 | 100万8,800円 | 0% | 20万1,17620 | 20％ | 80万7,040円 | 86万4,112円 | 5万7,072円 | -4,756円 |
| 20年目 | 100万8,800円 | 0% | 20万1,17620 | 20％ | 80万7,040円 | 86万4,112円 | 5万7,072円 | -4,756円 |
不動産投資で成功するための3つの型
不動産投資の経験がなくても、知識が少なくても、
それほど資金がなくても、実は大丈夫なんです!
あなたも立派な不動産投資家になれるように、
「不動産投資で成功するための3つの型」を
しっかりマスターしてください。
次回お伝えします。
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