気に入った物件が見つかったら、契約をしよう!　不動産売買の方法

不動産会社に物件の有無を確認し
現地も確認して、
いざ購入という段階まできたら、
次は不動産会社に今後の手順を
確認しましょう。

契約するまでにチェックしておくことと契約までの流れ
1. 「契約の流れ」は8つのステップ
「賃貸借申込書」のチェックポイント
家賃保証会社
「重要事項に係る調査報告書」のチェックポイント
抵当権がついている物件に出会ったら
1. 誠実な不動産コンサルタントの見極め方
  1. 不動産投資の「リスク」と「難点」を説明してくれる人を選ぶ
敷金、礼金って何でしょう?

契約するまでにチェックしておくことと契約までの流れ

「契約の流れ」は8つのステップ

自宅を購入したことがある人は
何となく流れがわかると思いますが、
それでも契約となると緊張するものです。

ましてやはじめて不動産を購入する人に
とっては、
契約はどういう流れでやるのか
とても心配だと思います。

たいていは不動産業者の担当者が
道筋を示してくれますが、
自分でも流れがわかっていれば、
重要ポイントをチェックしたり、
余裕を持って必要書類などを
準備することができ、
契約をスムーズに
することができます。

では、各ステップを
詳しく見ていきましょう。

「賃貸借申込書」のチェックポイント

現在、どんな人がどんな契約で入居しているのか確認する

不動産業者に購入の意思を伝えたら、
「購入の申し込み」をする前に
確認することがあります。

それは「賃貸借申込書」と
「重要事項に係る調査報告書」の
内容チェックです。

すでに入居者がいる物件を
購入することを、
「オーナーチェンジ」といいます。

この場合、現在の入居者がどんな人で
どんな契約をして入居しているのか
確認する必要があります。

必ず「不動産会社に賃貸借申込書〟を
見せてもらう」ようにします。

確認するポイントは次の3つです。

●今どんな人が入居しているのか
●何年くらい住んでいるのか
●誰が連帯保証人になっているのか

※なお、個人保護法の観点から
賃貸借申込書を見せてもらえない場合
もあります。
その場合も上記の内容は
確認するようにしましょう。

今どんな人が入居しているのか

1Kマンションの場合は、
ほとんどが単身者の
ひとり住まいとなります。
「どんな人が入居しているのか」
を知るために
次の4点をチェックしましょう。

●男性か女性か?
●学生か社会人か?
●年齢はいくつか?
●どういう職業か?

ここでは単純に「20歳の女子大生」
ということを
確認するだけではなく、
20歳の大学生ならあと2年で卒業して
解約する可能性が高いとか、
社会人でも結婚や転勤で
退去することもあるとか、
自分がオーナーになったときの
ことを考えましょう。また、入居者がどんな職業の人なのかも
チエックが必要です。

たとえば、
入居者がアルバイトやパートの場合には、
正社員よりも職業が
やや不安定になるの
で、「誰が連帯保証人になっているのか」
連帯保証人の欄をより
丁寧にチェックする必要があります。

ほかには、
「今までに賃料の滞納が
なかったかどうかも調べる」
必要があります。

いくら入居者つきの物件でも、
その借主が賃料を支払わなかったり
延滞するような人なら
マイナス要因となります。

②何年くらい住んでいるのか

入居者つきの不動産物件は何年ぐらい住んでいるのが理想か

IKやワンルームのマンションに住む人は
ほとんどが学生や独身者なので、
社会人になって会社の寮に入ったり、
結婚したりして、
平均すると4年程度で引っ越していきます。

たまにそのマンションがとても
気に入っているという理由で、
10年以上、中には20年以上
住んでくれる人もいます。

収益が安定するので、
それはとてもありがたいことですが、
10年、20年住んだ入居者が出たときは、
そのあとが大変です。
きれいに使っていたとしても、
クロス、天井、床、給湯器、エアコン、
場合によってはキッチン、便器など、
ほぼすべての設備を取り替えなければ
ならないこともあります。
そうすると1年くらいの賃料は
軽く吹っ飛んでしまいます。

購入時点では空室よりも
入居者つきのほうが
人気がありますが、
「現在の入居者があまりにも
長く住んでいる場合は、
今後大きな費用がかかる」ことを
念頭に置いておいてください。理想は「1年くらい住んでいる
入居者の部屋を購入する」
ことです。これくらいの年数だと、
引き続き住んでくれる確率は高いですし、
もし退去したとしても
入居時と中の状態はそれほど
変わっていないと思われます。

退去時の費用負担

退去時のオーナー貸主)と
入居者(借主)の費用負担については、
原則次のようになります。

●入居者の帰責事由による損傷は
入居者が負担

●経年変化の汚れはオーナーが負担

たとえば15年間住んでいた入居者が
退去した場合、エアコンの交換も
クロスの替えも経年劣化の結果
生じたものとしてオーナーの負担と
なるのが原則です。1年で退去した部屋のクロスがたばこの
ヤニでまっ黒になっていたら、
全額ではないとしても
ほぼ入居者の負担になります。
しかし、預かっている敷金を
超えた額のリフォーム費用を
別途徴収することは
難しいのが現実です。

ここでよく問題になるのが、
ハウスクリーニング費用は
どちらが負担するのかということです。

国土交通省の
「原状回復をめぐるトラブルと
ガイドライン」によると、
「貸主は家賃という対価を得ている以上、
借主に対して使用収益させる
義務を負っており、
貸主は使用収益させるための
修繕義務を負っている」
とされているので、
「ハウスクリーニング費用は原則、
オーナー(貸主)の「全額負担」
となります。

それではオーナー側の負担が
多すぎるということで、
契約書の「特約等」で
ハウスクリーニングの費用は
入居者(借主)負担としている場合があります。

この特約がついていても、
つねにハウスクリーニング費用が
入居者の負担になるわけではなく、
少なくとも次のような条件を
満たす必要があります。

A.ハウスクリーニングを専門業者に頼む必要があること

B.契約書にハウスクリーニング費用の額を明示したうえで、
入居者負担であることを書いていること

C.入居者がハウスクリーニング費用を負担することを
理解して了承していること

このように、
原状回復費用は一部のハウスクリーニングの
負担があること以外は、ほとんどがオーナーの負担となります。

その対策として、「毎月の家賃の一部を、
入居者が出たあとの修繕資金
として積み立てておく」
ようにします。

目安としては、「家賃の1割程度」は
積み立てておきましょう。

また預かっている敷金は、
一部クリーニング費用などを差し引いたら、
入居者に返金するものです。
つい自分のものだと思い込んで、
使ってしまう大家さんが多いのですが、
いざ敷金の清算をするときに、
「返すお金がない」ということになったら
大変ですから、｢別口座に保管しておいて、
いつでも返せるようにしておきます｣。

入居者がペットを飼っていたらどうする?

分譲マンションの場合は、
管理規約で「ペット可」と
なっているところが多くあります。

賃貸に出す場合は「ペット不可」に
している場合がほとんどですが、
なかなか決まらないと、
少しでも貸しやすくするために
「ペット可」にしていることもあります。

契約書を見てペット可になっている場合は、
次の3つに注意してください。

A.敷金を多めに預かっているか
B. 契約書に退出するときの原状回復義務として、
「壁紙の張り替えとクリーニングの費用は、
入居者が負担する」
などの特約が定められているかC.ペットの種類、頭数、飼育方法などがきちんと
定められているか

「ペットを飼っている入居者が
退出したあとは、原状回復に
かなりのお金がかかる
可能性があります。
それに対する対策が
なされているかどうかを
契約書でチェック」
しておきましょう。

誰が連帯保証人になっているのか

親や親族が連帯保証人になっているケースが
1番安心できます。知人程度だと、家賃が滞納したときに
賃料を支払ってもらえないケースも
多々あるからです。

また、今は「家賃保証会社」を活用する例も
たくさんあります。「誰が連帯保証人になっているのか、
もしくは家賃保証会社を利用しているのかを
必ずチェック」してください。

「事務所可」の不動産物件は基本プラス

管理規約で「事務所可」となっている
マンションの多くは、
駅から近いとか交通の便が
いいところに建っています。
「事務所可」の物件は希少性があり、
「〝居住用〟より〝事務所可〟のほうが賃料も
高くなります」入居者が会社の場合は、その業種、業績などについても、
しっかりチェックする必要があります。
事務所可のマンションは借りてくれる人の
範囲が広がるので、マイナスではありません。

ただし「マンションが雑居ビル的な印象と
なり、グレード的にはマイナスになる
可能性もある」ので、注意が必要です。

家賃保証会社

家賃保証会社とは、賃貸住宅の契約時に
必要な賃借人の連帯保証人を代行する
会社のことです。

家賃保証会社を使うと、
入居者は連帯保証人がいなくても部屋を
借りられ、大家さんは家賃滞納と
なった場合に家賃回収をして
もらえます。

保証料は契約時に
家賃の○○%(30~50%程度が多いです)、
更新時に〇万円などという形で入居者が
支払うこととなります。
計算のしかたは家賃保証会社によって異なります。

主な家賃保証会社
アプラス、エポスカード、オリエントコーポレーション、
ジャックス(信販)、セディナ、ライフ(信販), etc.

「重要事項に係る調査報告書」のチェックポイント

長期修繕計画がしっかりしているか確認する

「賃貸借申込書」同様、
必ずチェックしなくては
いけないのが
「重要事項に係る調査報告書」です。

「不動産物件の大切なことが
書かれている報告書なので、
不動産会社に必ず見せてもらう」ようにします。

この書類は、マンション管理会社が
発行しているものです。

売買契約時に行われる
重要事項説明の内容も、
この「重要事項に係る調査報告書」から
引用されることが多いです。

この報告書を事前に見ることで、
そのマンションがどういった不動産物件であるか
把握することができます。

たとえばこの報告書には、
購入予定の不動産物件の管理費や修繕積立金
などの金額はもちろん、
その不動産物件で滞納があった場合には
その金額も記載されています。

不動産物件の所有者が管理組合に対して
管理費などの滞納があった場合には、
新しくその不動産を購入した人が
引き継ぐことになってしまうので、
必ず事前にチェックして
おかなくてはいけません。

「重要事項に係る調査報告書」には、次の内容が書かれています。

●調査依頼日

●対象となる物件名や部屋番号、所在地、建築年次

●修繕積立金総額

●管理費、修繕積立金の月額

●管理費、修繕積立金の滞納額
(購入予定の部屋とマンション全体の両方)

●管理費、修繕積立金の改定予定

●管理組合の借入金の有無

●修繕工事履歴

●管理形態

●大規模修繕改修工事に関する予定

●アスベストや耐震診断の有無など

この中で特に気をつけなくてはいけない項目は次の4つです。

●修繕積立金総額

●管理費、修繕積立金の滞納額
(購入予定の部屋とマンション全体の両方)

●修繕工事履歴

●管理形態

では、一つひとつ詳しく見ていきましょう。

修繕積立金総額

マンションの資産価値を維持するためには、
適切なときに適切な修繕工事を
行うことが必要です。そのためにほとんどのマンションでは
「長期修繕計画」を作成し
、
これに基づいて「修繕積立金」を
積み立てています。

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」
では、次のように記載されています。

●将来見込まれる修繕工事および
改修工事の内容、
おおよその時期、概算の費用などを明確にする
●計画修繕工事の実施のために積み立てる
修繕積立金の額の根拠を明確にする
●修繕工事および改修工事に関する長期計画について、
あらかじめ合意しておくことで、
計画修繕工事の円滑な実施を図る。

購入しようとしているマンションが、
このガイドラインに基づきしっかりと
修繕計画が立てられているか、
そして修繕積立金の総額がどれくらいあるかを
調べる必要があります。

修繕計画が立てられていても、
積み立てられている金額があまりにも
少ない場合は、修繕しようにもできない
ということになります。

たとえば修繕積立金総額が
現時点で100万円以上
貯まっていれば、
すぐに大規模修繕や
ほかの修繕をするにしても、
このプールされている
お金から実施することが
できるので心配いりません。

もし「修繕積立金総額が100万円以下で、
10年近く大規模修繕などの
修繕工事を行っていないとしたら、
修繕計画がきちんと立てられていない、
ずさんな管理のマンションである」と
いわざるを得ません。こういったマンションは、
購入した途端、何か大きな修繕費用が
発生するかもしれないので、注意が必要です。

マンションによっては、「駐車場収益」や
「敷地の一部を電力会社や携帯電話の中継地として貸す」
ことで、まとまった賃料収入が発生して、
月々の修繕積立金の額が少なくても十分に
積み立てられている物件もあります。
こういうマンションは
お得で人気も高なります。

管理費、修繕積立金の滞納額 (購入予定の部屋とマンション全体の両方)

「購入予定の部屋の管理費、修繕積立金に
滞納がある場合は、売主が引き渡しまでに
滞納金の全額を支払うことを条件にする」
必要があります。
滞納金があるままの状態で契約することは
まずないと思いますが、
万が一契約してしまうと、その滞納金は
購入した新所有者が支払うことになります。
また同じマンションのほかの部屋に関しても、
滞納金が発生していないかどうかをチェック
しておきましょう。

ある程度の滞納があるのは
よくあることですが、
その額があまりにも大きいと感じたときは
注意が必要です。
「滞納額が多く、回収できない状況に
あるということは、
マンションの管理、運営、大規模修繕が
きちんと実施できなくなる恐れがある」
からです。

3 修繕工事履歴

修繕工事履歴には「修繕が行われた日付」
が載っています。
ここを見れば、
今までどの程度の修繕が行われて
きたのかがわかります。

ここでは特に
「〝大規模修繕”がいつ行われたか、
そして次回はいつ行われるのか」
に注意しましょう。

大規模修繕は10年から12年に1度
行われるものですが、
築年数によっても
工事内容は変わってきます。新築後10~12年後に
行われる第1回目の大規模修繕は、
主に外壁改修工事が中心となります。
その後24~30年程度経ったときに行われる

第2回目の大規模修繕では、
外壁のほか、屋根や設備の
修繕工事が必要になります。

このようにマンションの修繕は
取り壊されるまで継続的に行うことになりますが
あなたの購入するマンションが
この修繕計画のどの時期に位置するのかを
確認するようにします。

たとえば、大規模修繕後
1~2年しか経っていないとしたら、
外壁や設備はとてもきれいな状態で
次の修繕までにかなりの
期間があることになります。

逆に、1年後に大規模修繕の
予定があるとしたら、
修繕中はマンションに足場が組まれ、
ベランダを開けても幕が張ってあるため
景色が見えないなど、環境が悪くなります。修繕費が足りない場合には
各戸が持ち出しになることもあります。
そのあたりを踏まえると、
「理想は大規模修繕をしたばかりの
マンションを購入する」ことですが、
こればかりはそうそうタイミング
よくはいきません。

管理形態

管理形態が自主管理の場合、
気をつけなくてはいけない
注意点が多くあります。

たとえば毎月支払う修繕積立金の額が
少なく、修繕積立金が十分に
積み立てられていない
場合があります。自主管理でも
意識の高い入居者による
管理組合は、コスト削減を含め
非常にうまく機能していますが、
投資用マンションのように
自分が住んでいない場合は
管理組合が上手く機能せず、
管理がずさんなマンションも多いのが
現状です。
そのようなマンションは、
築年数の割に外観が薄汚れていたり、
壁のあちらこちらに
亀裂が入っていたりします。

これらは、実際に物件を見て
確かめる必要がありますが、
最初は何を基準にチェックするのか
とても難しいです。

「はじめて投資物件を購入する場合は、
管理組合が管理会社に管理委託している
マンションを購入するのが無難」です。

購入を検討しているマンションが
管理委託なのか自主管理なのかを
判断する方法を見ておきます

●管理形態:全部委託●管理方式巡回

●管理会社:○○株式会社

上のように書いてあったら、
マンションの管理は管理会社に
「全部委託」されていること。
管理人がマンションに常駐している
のではなくて、
定期的に立ち寄る形式(巡回)であること。
管理会社は○○株式会社であることがわかります。

これが「自主管理」の場合だったら、
「管理形態: 自主管理」となっています。
｢小さな敷地に建てられた
小規模なマンションは
戸数が少ないため、
管理を委託すると各戸の負担が
大きくなりすぎるので、
自主管理とならざるを得ない場合が
多々あります｣。
こういうマンションは修繕積立金も
十分に積み立てられていない
ケースがあるので、
特に注意が必要です。自主管理の場合も全部委託の場合も、
「重要事項に係る調査報告書」
「修繕積立金総額」の欄を
必ずチェックしてください。
今までどんな修繕を行ってきたかも
この報告書を見れば一目瞭然でわかります。

自主管理の場合は現地に行って
次の点をチェックする必要があります。
●壁に亀裂が入っていないか

●外観が薄汚れていないか

●日常の清掃がきちんとされているか

そのほか、
「管理費、修繕積立金の改定予定」が
ある場合には、「重要事項に係る調査報告書」に
その旨記載されています。
管理費、修繕積立金の上昇や
値下がりは手取り収入に直接関係してくるので
チェックが必要です。

修繕積立金が十分に積み立てられている
マンションでは、値下げされることもあります。
そういうマンションでは、
管理組合がしっかり機能しており、
よりコストのかからない管理会社に
変えるなどの工夫をしていることが多いです。

そのほかの注意点

不動産物件に抵当権がついていた場合

よくあるのが、不動産物件に
抵当権がついていることです。

抵当権とは、
「金融機関がお金を貸す際に不動産物件に
設定する担保のこと」です。

通常の取引では、「売主が抵当権設定登記を
抹消して物件を引き渡します」。

一般的には、
決済時に買主が支払った代金によって
売主が借入金残額を一括で返済し、
「抵当権「抹消登記」と「所有権移転登記」
とを同時に行います。

また契約前に、仲介の不動産会社は
「債権者である金融機関に、
抵当権抹消が可能かどうかを確認」します。

抵当権がついている場合には、
念のため「”抵当権の抹消が確実に行われるか
どうか”を必ず仲介の不動産会社に確認する」
ようにします。

もし売買代金よりも債権額のほうが
大きい場合(オーバーローンといいます)は、
通常の仲介の不動産会社であれば
「抵当権設定登記を抹消できないため
契約解除になった場合に損害が生じない
方策を講じてくれる」はずです。もし万が一、このような方策をしないで
契約を進める仲介不動産会社だとしたら、
信頼ができないどころか、
損害を与えらる危険もあるので、
取引を止めて、
ちゃんと処理できる不動産社を
選ぶようにしましょう。

マンションは何年くらいもつものなのか。もう一度「築年数」について考えてみる

鉄筋コンクリートのマンションは、
理論的には100年以上もつといわれています。

でも実際には「40年程度で建て替え、
60年程度の寿命」と考えられています。
躯体が100年もったとしても
マンションの場合は配管などの
問題があるからです(大規模修では配管なども取り替えますが、
費用が多大になる場合もあります)。

また昔につくられたマンションは、
天井高 (床から天井までの高さのこと)が
低かったり、エントランスや廊下などが
現在のニーズとあわないという
問題もあります。

抵当権がついている物件に出会ったら

●契約前にオーバーローンになっていないか
どうかを確認する
●決済時の抵当権設定登記が抹消されてから
引き渡されるかどうかを確認する

管理会社が修繕計画に基づき、
きちんとメンテナンスしているか
どうかにより寿命も大きく違ってきます。
メンテナンスを怠ったため、
40年経たないうちにぼろぼろに
なってしまっている
マンションも見られます。

反対に都心のマンションなどは
1970年代に建てられたものでも、
修繕をしっかりしていることで、
外観もとてもきれいで値崩れしていない
マンションがたくさんあります。古くても都心の一等地は
すでにマンションが建っていて
開発の余地がないため、希少性があり、
修繕がしっかりされている
不動産物件は人気が高いのです。

投資物件として選ぶ場合、築年数はどう考える

築年数が新しい物件に
越したことはありませんが、
立地条件がよくて
築年数が新しいとなると、
購入金額も高くなり利回りも
低くなってしまいがちです。
立地条件を優先するなら、
ある程度の築年数はやむを得ません。
「基準としては築30年以内が理想」です。

それよりも古い不動産物件でも
メンテナンスがしっかり
されていれば問題ありません。
たとえば新耐震基準(1981年)以降に
建てられたマンションでも、
すでに30年以上経っている
ものもあります。
10年所有したとすると
築40年を超えてしまいます。しかし、メンテナンスが
しっかり行われていれば、
さらに20年程度は大丈夫だと
考えられます。

ただし築50年近くとなると、
建て替えを意識して
おかなくてはいけません。
そうなると、
10年をすぎて投資資金を
ほぼ回収したら、
資産の入れ替えとして、
売却することを検討すべきです。市場がいいときに売却して、
もう少し築年数の
新しいマンションに
買い替えるのもひとつの方法です。

誠実な不動産コンサルタントの見極め方

最近「不動産コンサルタント」を
名乗る人をよく耳にします。
そのコンサルタントが、
「本当に実力がある人なのか」
「本当に信頼できる人なのか」
を見極める必要があります。

本を何冊も出版している、
セミナーをたくさんやっている
からといって、信頼できるかどうかは
わかりません。

その人が本当に信頼できるかどうかの
判断ポイントは、
次の3つにかかっています。

●「不動産投資のリスク」をきちんと話してくれるか?

●紹介する物件の「難点｣をきちんと説明しているか?

●最後まできちんと面倒を見てくれるか?

特に最初の2つを説明せずに、
いいことばかりをいうコンサルタントは
信用できません。

なぜなら利回りも立地も築年数も
間取りもすべてパーフェクトな不動産なんて、
出会うことはまずないからです。立地もいいし築年数も新しいけれど
利回りは低くて部屋が小さいとか、
立地・利回りはよいが築40年以上
経っているとか、
すべてがパーフェクトな不動産は
まずないと思ってください。

そこで、
「いいことしか言わないコンサルタントは危険」
なのです。

「投資用の不動産物件の購入は、
最後はすべて自己責任」
になるということを
肝に銘じておいてください。
騙したコンサルタントが悪いといえても、
そのコンサルタントの責任を追及して、
損失を回復することは
まずできないからです。

不動産投資の「リスク」と「難点」を説明してくれる人を選ぶ

そのコンサルタントが
「最後まできちんと
面倒を見てくれる」人であるか
どうかを判断するには、
「不動産投資のリスク”と”難点”をしっかりと
説明してくれる人かどうか」が決め手です。

「リスク」と「難点」をしっかりと説明して
くれる人は、誠実な人である場合が多く、
お客様を途中で放り投げるようなことは
しないものです。

しかし世の中の不動産コンサルタントには、
不動産投資の「リスク」と「難点」を
きちんと説明してくれる人が少ないので
注意してください。
また、騙されたり、
失敗しないようにするためにも、
不動産投資をする前に「不動産投資とは
いったいどういうものなのか｣
「どういうリスクがあるのか｣、
自分でしっかりと勉強する
必要があるのです。

敷金、礼金って何でしょう?

賃貸借契約をするときにかかる費用として、
敷金、礼金、前払い家賃、仲介手数料が
あります。

敷金、礼金の額は
地域によってもかなり違います。
東京では敷金、礼金ともに
2カ月程度が標準ですが､
関西では敷金 10カ月、
出るときに2か月差し引いて
返還などという契約もあります。

しかし現在では敷金は取ることがあっても
礼金はゼロという契約も多くなっています。

ところで、この敷金、礼金というのは

どういう意味なのでしょうか?

敷金は入居者の債務を担保

敷金は、担保としての性格を持つものです。
たとえば賃借人が家賃を払わないとか、
部屋を引っ越すときに
入居者負担のクリーニング費用が
発生した場合などは、預かっている敷金から
差し引いて入居者に返還することになります
(この場合利子はつきません)。

礼金は感謝の気持ち?

敷金に比べて礼金はその意味あいが
あまりはっきりしていません。
大家さんに対して、
「部屋を貸してくれてありがとう」
という感謝の気持ちを表したもの
だともいわれています。
礼金は敷金と違って入居者に
返還されないお金です。

更新料って何でしょう?

更新料をめぐっては法律には
何ら規定がないため、
裁判で争われたケースもありましたが、
2011年7月15日に判決が
言い渡されました。
「賃貸住宅の契約を更新するにあたり、
賃料と比して高すぎるという
事情がないかぎりは更新料を支払う旨の
契約は有効である」とされました。

つまり、更新料を支払う旨の特約があって、
しかも更新料が高すぎなければ入居者から
もらえるということです。更新料の相場に明確な決まりはありませんが､
0.5~1カ月程度徴収している場合
が多いようで、地域によっても違います。

最近はこの更新料を払わなくてもいい
不動産物件も増えているようで、
逆に「2年間住んでくれてありがとう」
というお礼を込めて海外旅行を
プレゼントする貸主もいるほどです。時代はそういう流れに
なっているように感じます。

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