目次
不動産で得られる利益
不動産の基本は家賃収入（インカムゲイン）です
不動産投資から得られる利益は
・毎月の賃料
・不動産売却益
毎月の賃料
不動産収入には毎月の賃料が収入として入ります。
このことをインカムゲインと言います。
不動産の売却利益
不動産を購入したときよりも高く売れると利益になります。
このことをキャピタルゲインと言います。
不動産の投資の基本はインカムゲイン
毎月決まった額の賃料が入る事が不動産投資の強みです
景気にほとんど左右されません。
入居者がいる限り安定した定期収入が入ります。
年間収入は90万円です
（75,000円×12ヶ月）
PMフィー
不動産業者に依頼する、賃貸物件管理費のことです。
不動産業者によって管理費が異なります
①入居者募集条件の設定
募集図面の作成
入居者の募集業務
②賃料などの集金業務、滞納督促業務
③入居者のクレーム処理、設備、修繕の窓口と手配
④契約更新業務、入居者退出時業務
募集図面の作成
入居者の募集業務
②賃料などの集金業務、滞納督促業務
③入居者のクレーム処理、設備、修繕の窓口と手配
④契約更新業務、入居者退出時業務
利回り計算のしかた
利回りの計算を理解しましょう
この2つだけです。
①表面利回り（グロス利回り） 年間家賃÷不動産価格
②実質利回り（ネット利回り） （年間家賃－管理費などの経費）÷不動産価格
はじめて不動産投資でえらぶ物件は、
表面利回り12％以上をねらうことが重要です
上手くいけば売却益が得られる
良い物件をいかに相場より安く購入できるか
良い物件を安く買うことが出来れば
キャピタルゲイン（不動産を売却したときの利益）を得られます。
不動産の勝ち組大家さんが選ぶ物件
①安定した家賃収入がある
②売却益も得られる
インカムゲインとキャピタルゲインの両方を得られたら
あなたも立派な勝ち組の大家さんです。
理想として考えて下さい。
現実にはなかなか見つかりません。
基本的にはインカムゲインです。
売却したとき購入したときより高く売れたら
ラッキーくらいに考えて下さい。
キャピタルゲインを狙う方法
とても単純です。
不動産の市場が落ち込んでいるときに買う
不動産市場が落ち込むと
・不動産会社の資金繰りが悪くなり、
物件を購入できなくなる
・在庫がふくれあがって開発事業者が土地を購入して
マンションを建築できなくなる
・新築マンションの建築が落ち込み建設業者が倒産する
※体力のある業者による損切り物件や不良債権を処理したい銀行から
大量の物件が市場に出てきます。
しっかり勉強をしておくこと
買い手不在の中で購入した投資家こそキャピタルゲインを狙える
良い不動産物件を安く購入できれば
何年か経って不動産市場が回復した時期に
不動産物件を購入した値段より高く売却出来ます。
勝ち組大家さんになるため
不動産市場が低迷する時期が来るまで待てる人
その時期が来るまでに勉強しておくこと
ここが大切です。
不動産会社は市場に関係なく常に
不動産を売却したり建築したりして利益を得なければなりません。
個人投資家は市場が美味しいときだけ参入すれば良いのです。
個人投資家はそこが大きな強みなのです。
まとめ
不動産の基本は家賃収入インカムゲインです
不動産を売却した利益はキャピタルゲインです。
初めての不動産投資は表面利回り12％以上をねらいましょう。
個人投資家は不動産市場が低迷したときに購入しましょう
まずは安定した家賃収入が入る物件を選ぶ
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