目次
江戸川区 篠崎 購入予定の不動産物件を見つけて 利益計算をしてみる
気に入った物件の見つけ方
早速「楽待」(http://www.rakumachi.jp/) で
1K程度の区分マンションを検索してみます。
都心から遠くないエリアとして
都道府県を「神奈川県｣、
物件種別を「区分マンション」、
価格を「500万円以下」、
利回りを「12%以上」として検索しました。
「検索条件変更」から、
新耐震基準が適用されている
マンションを選ぶので、
築年数は安全に「30年以内」
とします。
クリアできます。
とします。
ヒットしたので、
その中から、次頁の図の物件を選びました。
表面利回りのシミュレーション
をしてみます。
検索条件のほかに、
照らしあわせて、
●17,01㎡と5坪以上あるので、
異常に小さいということはなく
●標準的な1Kマンションであること。
駅から徒歩1分
駅から遠くなく、
小田急線生田駅ということで
●都心からも遠くない
近隣に大学が2校あり
ワンルームマンション
の需要があると判断して、
これらをブラス材料としました。
空室率を調べてみると、
川崎市多摩区は賃貸用住宅の
空室率が15・7%と全国平均の19,0%を
下回っているので
空室リスクが低い地域に
ある物件といえます。
「大島てる事故物件公示サイト」
最後に、「大島てる事故物件公示サイト」で
多摩区を調べてみて、
事故物件ではないことが確認できました。
探し当てたことになります。
現金で購入した場合の 利益計算のシミュレーション
シミュレーションに入れます。
現金購入が基本です。
シミュレーションをしてみましょう。
現在4万円で貸している
オーナーチェンジ物件であり、
同じマンション内の同じ間取りの家賃を
ネットで調べてみても
賃料は妥当であると判断しました。
「表面利回り=年間賃料収入÷購入価格」です。
利益計算をしてみましょう。
毎月の手取り収入が2万6000円、
実質利回りが 8・4%になることが
わかりました。
370万円を元手に毎月2万6000円の
収入があるわけですから、
銀行に定期預金するよりは
効率のよい投資といえます。
今の世の中では探すのが
難しいのではないでしょうか?
この物件で自己資金を100万円用意して、
ローンを270万円組んだ
(金利: 2.5%、返済期間: 55年、年利計算)
シミュレーションをしてみます。
270万円のローンを組んだ場合は、
100万円の自己資金で
毎月7828円の手取り収入が
あることになります。
資金効率がとてもいい反面、
空室が続いたり大きな金額の費用が
かかって持ち出しになる
場合もあるので、
貯金などの蓄えをしておくことを
忘れないでください。
小さなワンルームマンションに
融資をする金融機関はかぎられているので、
その点の注意も必要です。
金利が高かったり
ローンの年数が短かったりして、
借りる側が不利なケースも
多くあります。
この物件で一部ローンを組んで
購入した場合の利益計算をする手順を
ふんでみましょう。
表面利益を計算してみる。
・年間家賃収入: 4万円×12カ月=48万円
・表面利回り : 48万円 ÷ 370万円 ≒ 12.97%（表面利回り）
年間に出ていく費用を計算してみる。
この段階ではわからないので､
だいたいの数字を入れておきます。税額は場所や築年数によって
違ってきますが1Kの場合は
1万円から3万円の間くらいになります。
●管理費 : 3,500円 × 12カ月 4万2,000円
●修繕積立金 : 4,000円×12カ月=4万8,000円
●固定資産税都市計画税 (推定):2万円
●PMフィー: 2万4,000円 【48万円 × 5% (年間賃料の5%)】
●保険料: 1万円
●空室率2万4,000円 【48万円 × 5% (年間賃料の5%)】
合計: 16万8,000円
実際の手取り収入はいくらになるか計算してみる。
・手取り収入: 48万円 16万8000円=31万2000円（年間の手取り収入）
・月額 月額: 31万2000円÷12カ月=2万6000円（月額の手取り収入）
実質利回りを計算してみる。
ここでは空室率も
きちんと計上して
います。
表面利益を計算してみる。
●年間家賃収入: 4万円×12カ月 48万円
●表面利回り: 48万円 ÷370万円 ≒12.97%（表面利回り）
年間に出ていく費用を計算してみる。
この段階ではわからないので、
だいたいの数字を入れておきます。
税額は場所や築年数によって違ってきますが､
1K の場合は 1万円から3万円の間くらいになります。
管理費:3,500円×12カ月=4万2,000円
●修繕積立金:4,000円×12ヵ月=4万8,000円
●固定資産税・都市計画税 (推定):2万円
●PMフィー 2万4,000円 【48万円×5%(年間賃料の5%)】
●保険料 1万円
●空室率 2万4,000円 【48万円×5% (年間賃料の5%)】
●ローンの支払い (年間): 21万8,069円
合計: 38万6,069円
実際の手取り収入はいくらになるか計算してみる。
●手取り収入: 48万円 38万6,069円=9万3,931円(年間の手取り収入)
●月額 9万3,931円÷12カ月 ≒7,828円(月額の手取り収入)
自己資金利回りを計算する
不動産会社に連絡をしてみよう
先ほどの不動産物件は、
現金で購入してもローンを併用しても
問題ないことがわかりました。
ストリートビューで周辺を見てみましょう」
その物件を取り扱っている
不動産会社に実際に
連絡をしてみましょう。「楽待」のお問いあわせフォームからの
メールでもいいですが、
ここまで来たら早いほうがいいので、
すぐにでも電話で次のことを
問いあわせてみましょう。
② 今後の手順についての確認
それと同時に、
不動産会社に頼んで、
「現地に物件を見に行きましょう｣。
現地に見に行く際のチェックポイント
「オーナーチェンジ物件の場合は、
部屋の中は確認できないので、
その代わりに外観を入念 にチェック」
します。
マンションとそうでないマンションでは
見かけに大きな差が出ます。
スムーズに売れますが、
荒れているマンションは
なかなか売却できない
恐れがあります。
晴れた日の昼間に
確認に行くようにしましょう。
「現在空室の物件を購入する場合は
部屋の中を見せてもらい、
リフォーム状況がどうなっているか、
どこか壊れているところがないかを確認」
しましょう。もし 十分にリフォームされていない場合には、
リフォームしてもらえるかどうか、
もしくはリフォーム代を売買代金から
引いてもらえるかどうかを確認します。
下表のチェックポイントを
参考に不動産会社の担当者に
どんどん質問してみましょう。
現地で不動産物件を見る際のチェックポイント
| チェックポイント | チェック内容 |
| 外壁のチェック | マンションの外壁がタイル張りの場合はタイルが 薄汚れていないか、はがれていないかなどのチェックモルタルの場合は、ひびが入っていないか汚れていないかのチェックをする |
| エントランスのチェック | エントランスまわりのお掃除が行き届いているか、 ポスト、エレベーターまわりはきれいかどうか |
| 自転車置き場および マンション周辺のチェック | 自転車置き場は整然と自転車が並んでいるか、 マンション周辺が荒れていないかどうか |
| 廊下、階段部分 のチェック | 廊下、階段等のお掃除は行き届いているかどうか のチェック |
コメント