目次
いくらで売れるか査定する方法
どうやって売却したらいいんだろう？
高く売れる方法とかあるのかな？
下手をすると大損してしまいます。
不動産物件を持ったら定期的に価格を
チェックするようにしましょう。不動産会社に査定してもらう
売買をする不動産会社を決めたら
最初は「専任媒介契約」をお勧めしますが、
一般媒介契約の方がいい場合もあります。
※裏で不動産屋さんの利害が発生するからです。
定期的に物件価格を
チェックするクセをつける
物件を購入して5年も経つと、
そろそろ売却しても
いいタイミングになります。
5年を境にして売却をしたときの
価格が変わるからです。
👇以下を参考にして下さい
不動産を手に入れて5年後、
最初にすることは
調べる方法には次の2つがあります
どれくらいで売りに出されているかを調べる
不動産会社を選ぶ前に、
不動産会社をチェックする
ここが最初の難関です。
財閥系などの大手不動産会社のほうが
安心できるからいいのか？
もしくは地場の不動産会社のほうが
地元のお客さんがたくさんいるからいいのか？
たくさんある不動産会社の中からどこを選んだらいいのか、
片っ端からいきなり連絡すればいいのか、
皆目見当がつきません。
査定をする不動産会社選びは慎重に
査定だけだからどこの会社でもいいのでは?と
思うかもしれません。
査定額はどこよりも高く出して、その後はほったらかしのまま
というところもあります。
どうなったか問いあわせると
”高すぎてお客さんがいないから価格を下げましょう”
と言ってくる悪徳な業者もいます。
査定をお願いするときから
業者選びはしっかりとするように心がけましょう。
売却を前提とした不動産会社 (査定業者)を選ぶ際の
チェックポイントをお伝え致します。
媒介:売主と買主の間に立って契約すること。
※仲介とほぼ同じ意味
不動産会社を選ぶ場合の
チェックポイント
どこに頼むとしても、
不動産会社の「宅地建物取引業免許証番号」を確認すること。
免許番号は、「○○知事免許(3) 第○○」というように表されます。
( )内の数字は宅建免許を更 新するたびに増えていきます。
(3)となっている場合は、この不動産会社は
過去に2回免許の更新をしているということになります。
免許番号の有効期限は5 年です。
免許番号が古いほど信頼できる
不動産会社だという見方もできますが
新しくできた会社でも
親切な不動産会社もあれば
長くやっている会社は
頭も古く上から目線のところも
たくさんあったりして、
免許番号だけでは判断できません。
無免許業者との取引を防ぐためです。
宅地建物取引業免許証番号サンプル
それでも心配な場合は、
「免許を交付した行政庁に行くと、
業者名簿を見ることができます｣。
ここには行政処分された経歴なども載っているので、
ちゃんと自分の目で確認しておけば
間違いがありません。
また、国土交通省のサイトの中にある
「国土交通省 ネガティブ情報等検索システム 〈宅地建物取引業者〉」
(http://www.mlit.go.jp/nega-inf/takken/)
を見ると、一部の都道府県知事が
行った監督処分情報を確認することができます。
同じことをしても大手不動産会社は
クレームによって処分を受けることもあるので、
参考程度に見るようにします。
国土交通大臣からと都道府県知事からの免許の違い?
不動産会社の免許は国土交通大臣から受けている場合と、
都道府県知事の免許を受けている場合の
2通りがあります。
これは2つ以上の都道府県に事務所を置いて
営業している不動産会社は
「国土交通省大臣免許」を持っています。
ひとつの都道府県のみに事務所を置いて
営業している不動産会社は「都道府県知事免許」を
受けるという形式的なことの違いなので、
どちらから発行されていても
不動産会社の信用度や実績に
大きな違いがあることはありません。
宅地建物取引業者票サンプル
不動産会社と結ぶ「媒介契約」の決め方
売却するために不動産会社と「媒介契約」を結ぶ
●不動産売買を「媒介」してもらうために
不動産会社 と結ぶ「媒介契約の種類」について
不動産会社の査定額が意外と高く、
これなら十分に利益も出て
売却をしたいと思った場合、
その不動産会社と「媒介契約」を結びます。
この媒介契約には、
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任 媒介契約」
の3つがあります。
どの契約にするかをよく考えてから決めなくてはなりません。
媒介契約の種類
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介 | |
| 契約有效期間 | なし | 3ヵ月以内 | 3ヵ月以内 |
| 自己発取引 | ○ | X | X |
| 他業者に依頼する | ○ | X | X |
| 依頼者への報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録義務 | なし | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
専任媒介契約とは
専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは、
「〝自己発見 取引〟が専属専任媒介契約ではできない」
ということです。
相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)についても、
依頼した不動産会社を通して取引しなければなりません。
あまりいないということを覚えておいてください。
「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」では
売主がほかの不動産会社に依頼することができなくなるので
一生懸命営業してくれるという利点はありますが、
契約した不動産会社に営業力がないと
なかなか買い手が見つからないというリスクもあります。
しかし、「一般媒介契約」にすると
売主がほかの不動産会社にも依頼しているため、
営業活動がやや消極的になってしまう難点もあります。
有効期間の3カ月がすぎた時点で一般媒介に切り替える」
最初は専任媒介契約がおすすめですが一般媒介契約にした方がいい場合もあります
◎最初は「専任媒介契約」をする。
◎3カ月以内に決まらないようであれば 「一般媒介契約」に切り替える。
不動産の売却 片手取引と両手取引
不動産を売却で知っておきたいのは、
片手取引と両手取引についてです。
不動産屋さんに売却を依頼したら、
媒介契約を結びます。
そしてその媒介契約をもとに、
不動産屋さんが販売活動を
してくれます。
契約にはお金がかかりません。
物件を売却した時に、
3%+6万円が仲介手数料として発生します。
ここで、買主を誰が見つけてくるかで大きく不動産屋さんの利益が変わってきます。
両手取引と片手取引
● 両手取引
自分で買主を見つけてきた場合。
売り主から3%+6万円
買い主から3%+6万円
の報酬
● 片手取引
他の不動産屋さんが買主を見つけてきた場合。
売り主から3%+6万円
の報酬となります。
両手取引だと、
利益が一気に2倍になるので、
不動産屋さんは両手取引をやりたがるのです。
また、物件の価格をちょっと下げてでも
両手取引にしたほうが不動産屋さんは儲かるのです。
3000万円の物件を2900万円に値下げしたら、
売り主は100万円損します。
しかし、不動産屋さんは3000万円で片手取引するより、
2900万円で両手取引をしたほうが儲かるので、
物件価格を下げてでも
自分で販売したいという欲求が高まります。
このように、不動産屋さんと顧客の利益が
相反するので注意が必要です。
不動産会社の決め方
実際の不動産会社を選ぶ場合のポイントについて
不動産会社を選ぶ選択肢は、
次の4つのような方法がありますが、
それぞれにいいところと悪いところがあります。
①テレビCMをしているような大手不動産会社
大手不動産会社は顧客をストックしていることが多いので、
早く決まりやすいといわれています。
小さな額の物件は真剣に
営業してくれない可能性もあります。
融通が利かないこともあります。
② 地域密着型の地場の不動産会社
地域密着型の地場の不動産会社は、
地元の顧客情報を豊富に持っていて取り扱い物件数も
大手に比べると少ないので、
きめ細かな対応をしてくれるところが多い反面
顧客の数がかぎられてしまいます。
ほかの業者に客づけをしてもらったり、
ネットで 幅広く広告を出せるので、
顧客数では大手の不動産会社と
あまり変わらない会社もあります。
③ 現在頼んでいる不動産会社(管理会社)
入居者の情報を持っているため
スムーズに契約できるという利点があります。
マンションを高く売る方法
マンションを高く売る方法！片手取引と両手取引
売り主と買主から仲介手数料がほしいので、
買いの不動産屋B社から問い合わせが来ても
物件を隠すということが横行している。
週刊ダイヤモンドより。
不動産を売却で知っておきたいのは、
片手取引と両手取引についてです。
不動産屋さんに売却を依頼したら、
媒介契約を結びます。
そしてその媒介契約をもとに、
不動産屋さんが販売活動をしてくれます。
契約にはお金がかかりません。
物件を売却した時に、
3%+6万円が仲介手数料として発生します。
ここで、買主を誰が見つけてくるかで
大きく不動産さん屋さんの利益が変わってきます。
両手取引
自分で買主を見つけてきた場合。
売り主から3%+6万円
買い主から3%+6万円
の報酬
片手取引
他の不動産屋さんが買主を見つけてきた場合。
売り主から3%+6万円
の報酬となります。
両手取引だと、
利益が一気に2倍になるので、
不動産屋さんは両手取引をやりたがるのです。
また、物件の価格をちょっと下げてでも
両手取引にしたほうが不動産屋さんは儲かるのです。
3000万円の物件を2900万円に値下げしたら、
売り主は100万円損します。
しかし、不動産屋さんは3000万円で片手取引するより、
2900万円で両手取引をしたほうが儲かるので、
物件価格を下げてでも自分で販売したい
という欲求が高まります。
このように、不動産屋さんと顧客の利益が相反するので注意が必要です。
不動産売却は、専属専任契約より一般媒介契約がおすすめ
不動産屋さんに売却をお願いするときに、
媒介契約を結びます。
その時の契約には2種類あり、
売却を1社に限定してお願いする専属専任媒介契約と、
複数社に依頼可能な一般媒介契約があります。
覚えておきたい用語
専属専任媒介契約
1社で専任して不動産売却の仲介契約する契約方法
一般媒介契約
複数社で仲介の契約が可能な媒介契約
不動産屋さんは、自社に大きなメリットがある
専属専任媒介契約を強く進めてくると思います。
売り主のあなたから、必ず仲介手数料をもらえるためです。
さらにその不動産屋さん自身で
買主も見つけてきたら両手取引になるので、
買いの仲介手数料をもらえるので大儲けできます。
それだと競争原理が働かないため、
一般媒介をお勧めしています。
物件隠しの恐怖
自分の物件がまだ売却中にもかかわらず
自分の物件を欲しいと
いってきている人にウソをついて
その物件はもう売れそうなので、
売却できないです。
って言っている
不動産屋さんがあるというのを
ご存知でしょうか？
これは物件隠しと言われています。
専属専任媒介契約をして、
自社で買主を見つけて両手取引をしたいために
他の不動産屋さんからの物件紹介に
ウソをついて物件を隠すのです。
例えば2015年の週刊ダイヤモンドの記事では、
物件の囲い込みが報道されました。
このように1社だけにお願いすると、
他の不動産屋さんから
「購入したい人がいる」
問い合わせが入った時、
お客さんを奪われたくないので
「すでに契約済みです」と
噓をついて売らないという
囲い込みが起こる可能性があり
注意が必要です。
※もちろんすべての不動産屋さんが
そうではないのですが、
そうやっている営業マンや
不動産屋さんがいるの可能性があると
いうことです。
1社より複数社に不動産の売却を依頼
このように、物件を隠されたりする可能性を
減らす方法としておすすめなのは、
複数社に依頼することです。
1社だけだと、
「手っ取り早く売りたいから、
安い価格で売りに出してもらおう」
というような不動産屋さんが
いる可能性もあります。
また複数社で売却を依頼することで
会社同士で競わせることで
抱え込みを防止できます。
デメリットとしては、
複数社に出しすぎると他の会社で
売れてしまうだろうと思って、
逆に力をかけて営業してもらえない可能性があります。
これもまたケースバイケースです。
売却のため、レインズに掲載してもらう
レインズ(不動産屋さんだけが
見れる物件サイト載せて
もらうようにしましよう。
レインズに掲載することで、
他の業者さんが誰でも見れるようになり、
より購入したい方が見つかる可能性が高まります。
ただ、公開情報になってしまい
希少性が落ちるというデメリットもあります。
レインズ放置で高値売却されている
ギガ大家さんもおり、
どっちがいいのかはケースバイケースです。
自分で売り手と買い手を両方見つけたい業者さんや、
非公開情報として売りたい場合などは
レインズに載せないこともあり、
聞いてみるといいと思います。
まずは保有するマンションや
不動産の価格の売却査定に出してみよう
マンションを売却の査定に出してみよう
将来、あなたが保有されている
不動産を売却される可能性が
少しでもあるのでしたら、
まず複数の会社に売却の査定を
出してみる事をお勧めします。
自分で想定されている価格よりも
高かったり、安かったりする
可能性が大きくあるので、
まずは市場価格を
複数の目で見てもらうのがよいです。
自分の保有している物件が、
思わぬ高値になることもあります。
もし高値で売却できたら、
車や宝石など好きなものを買ってもよいでしょう！
逆に、想定より安かった場合など、
今後の人生設計を見直さないと
いけないかもしれません。
市場の価格よりも明らかに高い金額を出してきて、
契約を取ろうとする不動産屋さんがいます。
他の会社よりも明らかに高すぎる価格を
提示する不動産屋さんは要注意です。
不動産売却の見積もりに必要な費用
見積もりを依頼したからと言って、
費用も1円もかかりません。
実際に不動産を売却するまで、
1円もかからないのでご安心ください。
売却した時は、物件価格の3%＋6万円が仲介手数料としてかかります。
5000万円の不動産を売却したら、
約150万円ですね。
それ以外は一切費用が
掛からないので、
売却はとても楽です。
1社だけの見積もりでは
正しい値段がわかりにくいので、
必ず複数の会社に査定を
お願いする事をお勧めします。
会社によって得手不得手もあるので、
いろいろな会社に査定を出してみたほうが良いです。
無料相談のトウシェル
探すと無料相談で不動産投資を
サポートしてくれる会社もあります。
トウシェルさんに相談
まとめ
どの不動産会社も長所短所があるので、
どの会社を選ぶかは個人の好みになります。
今の管理会社との関係が良好で不満がないのなら、
入居者の情報を把握している
現在の管理会社に専任媒介で3カ月間頼んでみる。
大きな会社と地場の会社も併せて3社ぐらいに頼む
のがいいです。
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