物件の選びかた

~初心者はどんな物件を選ぶべきか?~

3つの型

（１の型）すべてを学ぶ気持ちで、小さな物件からはじめる

何事も最初は小さく、
そして徐々に大きくしていくのが
成功への鉄則です。

区分所有マンションからはじめましょう

ほかにもこれらが入り混じった、
店舗つきマンションや
店舗兼事務所ビルなどもあります。

この中から投資初心者が最初に選ぶべき物件は、

 

 

部屋のタイプが大切

区分所有マンションを選ぶ際に、
もうひとつ大切な点があります。
それは部屋のタイプです。

部屋のタイプには単身者向けの
1Kやワンルームのほか、
ファミリー向けの2DK、3LDKといった
マンションがあります。

では、この中で初心者が手を出すのに
1番向いているタイプはどれだと思いますか?

ワンルームマンションです。

その理由は、部屋の広さと
賃料の関係にあります。

 

 

1K、2DK、3LDKってそもそもどういう意味?

なんとなく使っている言葉ですが、
意外とあやふやなのがこのKやDK、LDKです。

略称	名称	大きさ
k	キッチン	12~4帖
DK	ダイニングキッチン	4~8帖
LDK	リビングダイニングキッチン	8帖~

 

Kはキッチン、Dはダイニング、
Lはリビングの意味です。
3LDKなら部屋が3つと、部屋のほかに
リビングダイニングキッチンが
ついているということになります。

1Kは部屋が1つにキッチンがついていて、
2DKは部屋が2つにダイニングキッチンが
ついていることになります。

大きさで分けると
「K」は2~4帖、「DK」は4~8帖、
「L 「DK」は8帖以上となります。

DKなのかLDKなのか、
ちょっと微妙な部屋もありますが、
こんな風に決まっています。

（２の型）小さな額の不動産を現金購入する

そのため、
最初の目標としては、

「小さな額の不動産を現金購入すること」を
お勧めします。

不動産投資の失敗事例

こういった悩みを抱えた投資家は、
本当にたくさんいます。

では、現金で購入していたらどうでしょうか?
●借主が退去したあと、
次の入居者がなかなか決まらない
⇒少し家賃を下げてみよう、もしくは家賃は下げずに家具つきで貸し出そう
● 賃料が入らないのでローンが払えない
⇒ローンがないから賃料が入らなくても平気
(毎月の管理費、修繕積立金は持ち出しになります)
●売却したいが、売却してもローンが残ってしまう
⇒ローンがないからじっくりと
売却の時期を検討できる

それほど現金を持っていない人でも 大丈夫

区分所有のマンションなら、
都心周辺でも200万円台から物件があります。

300万円もないという人は、
まずは300万円を貯めましょう!

目標があると案外すぐに貯まるものです。

その間に、じっくりと不動産投資の勉強をすること、
そしてネットなどで物件収集をしたり、
実際に現地に行って物件を見る目を養う練習
をしておきましょう。

（３の型）利回り12%以上をねらう!

利回りについてです。
ここでいう利回りは
表面利回りのことをいいます。

※ 実質利回りは固定資産税などの経費を引くので2~4%前後小さくなります。

物件価格が200万円なら、
年間の賃料収入が24万円以上ある物件を選びます。
物件価格が 500万円なら、
年間の賃料収入が60万円以上ある物件を
選ぶということです。

では、なぜ12%以上なのでしょうか?

それは経費や税金をすべて除き、
空室などを考慮しても、
手元に利益を残しやすい利回りだからです。

また1棟の建物や戸建住宅だと、
12%以上の利回り物件を探すのは
とても難しいのですが、
区分所有のマンションなら、
物件数が豊富にあるので、
意外と簡単に探せます。

ここで気をつけなくてはいけないことがあります。
それは利回りとリスクの関係です。

目先の利回りだけにまどわされてはいけません。
実は、ここに大きな罠が
隠されている可能性があります。

不動産でいう「リスクが高い」とはどんな物件?

それは、次のような物件のことです。

具体的な例でいうと、
次のような不動産物件になります。
●築年数が経っている不動産
(1981年以前に建てられた不動産)
●ひと部屋が小さい不動産(1K14mmなど)
●建築基準法上の問題で建て替えのできない不動産
(たとえば敷地が道路に2メートル以上 接していない
不動産は無道路地の扱いになり、
建て替えはできません)
●賃貸が成り立たないような地域の不動産
●事故物件

こういった物件には注意しましょう。

コインパーキング、トランクルーム、貸コンテナの投資は 本当にいいのか

投資には建物の投資以外にもいろいろあります。

コインパーキングなどの駐車場経営、
トラン クルーム、貸コンテナ、
コインロッカー投資というのもあります。

これが、実質利回り7%で
空室リスクが10%だとすると、
資金の 回収ができるころは、
トランクルームもコンテナも
古くなって使い物にならないかもしれません。

ここがすごく重要なのですが、
最終的に元本も回収できずに、
いらない資産だけが残る可能性もあります。

土地を借りて機械式の駐車場を
経営する場合も同じです。

実質利回り10%だとしても、
元本を 回収できるのは10年後です。

機械式駐場の場合には、
15年をすぎたころから金がかかってきます。

機械式駐車場の購入を検討する場合には、
必ず「修繕計画表」を作成してみてください。

ちくふるこだて 築古戸建は不動産投資に慣れてから

そのほか、「築古戸建」の投資も流行っています。
築古戸建は値段が安く、
場所のニーズがあるところだとおいしいです。

また戸建の場合は、駅からの距離を
あまり考慮しなくても
ファミリーが入居するので
長く借りてくれる可能性も高いです。

不動産投資で成功するために 地震対策のために物件を全国各地に分散させることはいいの?

地震対策のためや高い利回りをねらって、
住んだことも行ったこともない遠くの地方に、
不動産会社に勧められるまま
物件を購入する人がいます。