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不動産売買 いくらで売れるか査定する方法
不動産価格を時々チェックしましょう。
売買時にどのくらいで売れるのかの目安になります。
ネットで、同じマンションの部屋の値段を調べてみましょう。
ネットで同じマンション内の部屋が どれくらいで売りに出されているかを調べる
マンションの場合、
同じマンション内の違う部屋が
売りに出されているケースがあります。
この価格を参考にします。
インターネットで「○○マンション」と
マンションの名前で検索すると出てきます。
マンションは階層や位置、ベランダの向き、
広さによって坪単価が違ってくることに注意が必要です。
同じマンション内の違う部屋を
参考にする場合の注意点は、次の2つになります。
①価格はあくまでも売主が売りたい価格である
売主の心としてはなるべく高く売りたいものです。
媒介する不動産会社の
適正な査定価格で出していれば問題ないのですが、
最終的には売主の意見が反映されるので、
売り出し価格は高めになることが多いです。
あまり喜びすぎるのは禁物です。
できるだけ
｢たくさんの売り出し価格を調べる」ことが重要です。
② マンションは階層、位置、広さによって価格が違う
見晴らしや風通しのいい上の階のほうが人気があります。
そのため価格〔総額を専有面積(坪数)で割った坪単価〕も高くなります。
(ただし最近は 地震などの影響で、最上階よりも
低層階のほうを選ぶ人が増えている地域もあります。)
特に南東の角部屋や南西の角部屋の価格が高なります。
ベランダの向きに ついては、南、東、西、北の順で価格が低くなります。
「賃料と同じように、1Kのほうが3LDKより も坪単価が高なります」
理由は総額が関連してくるからです。
間取りの価格差に注意
たとえば、7坪ある1Kの部屋の価格が
坪単価100万円だとすると、総額700万円になります。
しかし、20坪の3LDKの価格が坪単価100万円で総額2000万円とはならず、
総額の観点から1600万円程度の価格(坪単価80万円程度)になるので、注意が必要です。
「同じマンション内の部屋の価格」についてまとめると、
下記 ようになります。
同じマンション内の部屋の価格
| 同じマンション内の部屋の価格 | |
| 【階層】 | （上層階）が高い |
| 【位置】 | （角部屋）が高い （東南角部屋） （南西角部屋） が一番人気 |
| 【ベランダの向き】 | （南）（東）（西）（北）の順で価格が低くなる |
| 【坪単価】 | 1k>3LDK に注意する |
専用の庭とルーフバルコニーなら どちらが付加価値がつく?
最上階の部屋にはルーフバルコニーが
ついているマンションがあります。
これらの部屋の価値はついていない部屋の
価値よりも高いのでしょうか?
ルーフバルコニーがついている部屋は、
見晴らしや周辺の状況 にもよりますが、
したがって「ついていない部屋と比べると
価値が高く1割程度価値も高くなります」。
また賃貸で募集した場合も人気が高く
借り手がつきやすい不動産物件になります。
1階の部屋は防犯上の不安や日当たり、
眺望などの面で嫌がる人がいます。
特に1K やワンルームのマンションを
探している単身の女性には人気がありません。
専用の庭がついていると、ベランダを開けたときに
解放感があり、外から中が見えづらいという長所は確かにあります
それでも最上階のルーフバルコニーが
ついている部屋と比べると、やや見劣りします。
賃借人(入居者)つきで売る場合と 空室で売る場合ではどちらがいい
確かに空室の場合は自己使用をしたい人も対象となったり、
買主が中を確認してから購入できるのでメリットもあります。
すぐに賃料収入を得られるオーナーチェンジ物件のほうが
断然人気が高いです。
実際に自分が
「不動産物件を売却するなら、入居者がついているときをねらう」ことになります。
◎売却するときは買い手の気持ちを考えるのが基本です。
まとめ
常に勉強は必要です
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