目次
選んではいけない物件を避ける
「選んではいけない不動産物件」を覚えましょう
選び間違えると、投資金額を回収できなくなります。
選んではいけない不動産
はじめに選んではいけない
不動産を理解しておく」のが大事です。
「利回りは高いけれどこういった不動産物件は勧められない」
という物件が実はたくさんあります。
つい利回りの高さに目がいってしまいますが、
結局あとで損をしてしまうことになるのです。
投資用不動産のリスク
投資用不動産のリスクは次の3点です。
●入居者が出てしまうとなかなか決まらない
●転売しづらい
●不動産価格や賃料が景気に左右されやすい
これには次のような不動産があてはまります。
①新耐震基準前に建てられたマンション
②ひと部屋が異常に小さいワンルームマンション
③賃貸が成り立たない地域に建っている不動産物件
このような不動産を選んでは失敗します。
選んじゃダメ 新耐震基準前に建てられたマンション
マンションは、
2011年に発生した「東日本大震災」の影響が大きく
1981年に耐震基準が大きく改正されて
「新耐震基準」になりました。
世間がとても敏感になっていると言うことです。
特に不動産投資家は「地震リスク」を意識しています。
新耐震基準前に建てられたマンションか、
それ以降に建てられたマンションかによって
価格も人気度も違ってきます。
新耐震基準前の建物でもきちんと
耐震補強をしたものであれば問題はありません。
新耐震基準のマンション
将来の転売のしやすさを考えても、
新耐震基準のマンションを
選ぶようにしましょう。
新耐震基準とは
新基準では「震度6強以上の地震で 倒れない住宅」というようにより
厳しい規定になりました。また旧耐震基準の建物は中程度の地震に耐えられるよう
に設計されていましたが、大地震に対するチェックはされていません。
新耐震基準以降の建物は、中程度の地震に対して損傷しないことに加えて、
大地震に対しても倒壊しないことなどが要求されています。
参考:一般財団法人マンション再生なび (http://bit.ly/lFVtonA)
入居者問題はクリアできても転売に困る
賃貸の入居者は、
しょせんは自分のものではないという意識も働いていて、
マンションが新耐震基準かどうかで借りる部屋を選ぶほど、
地震のことはあまり気にしないでしょう。
新耐震基準前に建てられたマンションだからといって、
現在の入居者が出てしまっても次の入居者が
なかなか決まらないという
可能性は低いので大丈夫です。
転売しづらい
古いマンションの欠点は、
転売しづらい」ことです。投資家の物件を選ぶ基準が
新耐震基準以降のものという
流れになっている以上は、
スムーズに 売却できる物件を
選ぶに越したことはありません。
ハザードマップで、
地震の被害がある地域を避けることも大切
新耐震基準に対応しているかどうかとともに、
地震の被害が多い地域で
不動産物件を探すことを避けるのが無難です。
(http://disaportal.gsi.go.jp/index.html) では、
全国のハザードマップを検索・閲覧することがで
「地震の震度被害マップ」や「地盤被害マップ」 「地盤被害 (液状化) マップ」などが
掲載されているので、物件選びの参考にしてください。
1981~1982年に完成したマンションは要注意!
1981年(昭和56年)6月1日以降に
建築確認を受けた建物に
対して新耐震基準が適用されています。
マンションは完成するまで1年以上かかるのが普通なので
「1981~1982年に完成したマンションは、
新耐震基準のものとそうでないものがあるので注意が必要」
この時期に完成した建物は、
新耐震基準なのかどうかを必ずチェックして下さい。
新耐震基準であるかどうかの
チェックの方法は次の2つになります。
仲介業者に確認する
「建築指導課」など で調べる。1981年5月以前であれば
旧基準で建てられた可能性が高い
1960年代に建てられた1Kのマンションをみてみることにします。
1960年ですから築50年以 上経っていることになります。
たとえば都心の駅から徒歩5分の位置にあるマンションで、
現在 月額5万円で賃貸中だとします。
仮に350万円 で売り出されていれば、
表面の利回りは、60万円÷350万円 ≒ 17%となります。
この利回りどう思いますか?
魅力的に感じるとおもいます。
でも、この表面利回りの高さだけに
惑わされてはいけません。
このマンションはもちろん「旧耐震基準」です。
買い手がつかない可能性が
高い不動産物件です。
そればかりか、
もうひとつ注意しなくてはいけない点があります。
ということです。
現在築50年だとすると、
あと何年もつのでしょうか?
鉄筋コンクリート造の マンションは、
理論上は100年以上もつといわれていますが、
実際は40年程度で建て替えられる場合が多いです。
50年経っているマンションは将来のことを考えても
不安が残ります。
また、古いマンションは
管理費や修繕積立金が
段階的に値上がりすることが多い。
この点も注意が必要です。
表面利回りは高くても、
経費を引いた実質利回りは低いという
不動産物件はたくさんあります。
古くなっていることが多いので、
設備交換 には大掛かりな工事や
ほかの区分所有者の承諾が必要だったりと、
高利回りに隠れて見えないところで
ハードルが高いのが現実です。
ひと部屋が異常に小さいワンルームマンション
同じ1Kタイプといっても、
実際は部屋によって大きさがかなり違います。
小さい1Kのほうが坪単価が
高く投資効率はよくなります。
4万円で坪1万円 取れるとすると、
7坪(約23㎡)の1Kは
坪1万円×7坪で7万円取れるかというと、
取れず、6万円前後というのが相場です。
投資効率だけを考えると、
4坪の1Kを選んだほうがよさそうに
感じてしまいます。
ひと部屋が異常に小さいワンルームマンションを
買ってはいけない理由
人気がありません。
4坪の大きさはどれくらいかというと、
ひと坪の 大きさが畳2帖なので、
玄関もユニットバスもキッチン
すべて含めて8帖程度です。
しかもこの4坪というのはいわゆる
かべしんめんせき 「壁芯面積」のことなので、
実際の部屋の広さは
5%程度小さくなります。
小さなビジネスホテルの部屋を
思い浮かべるといいかもしれませんね。
異常に高かったので、
少しでも安くしようと
4坪程度の不動産物件が
たくさんつくられました。
そのときに建てられた
4坪程度の不動産物件は、
当然今も流通しています。
バブル崩壊後はバスとトイレが別々、
ゆとりのある1Kが主流となったので、
小さなワンルームマンションは
人気がなくなってしまいました。
いくら投資効率がよくても
お金が入ってきません。
ワンルームマンションを選ぶ目安
少なくとも5坪(約16.5m²)程度
の広さの部屋を選びましょう。
小さすぎる部屋は、
景気がいいときは賃料も値上がりするため、
安い部屋を求める 入居者がいて貸しやすかったり、
利回り目当ての投資家が購入するな時
転売も比較的容易にできます。
いったん入居者が出てしまうと、
次がなかなか決まらない、転売が困難であるなど
投資に向かない不動産物件
となってしまいます。
小さい部屋では3坪の
ワンルームマンションまであります。
4.5帖 の部屋の中にキッチンが
ついていて収納はありません。
利便性はいいのですが、
まさに寝るためだけのマンションです。
月額賃料は4万円なので、
年間の収益は、
4万円×12ヶ月=48万円になります。
販売価格が400万円ですから、
表面利回りは48万円÷400万円=12%です。
こういったワンルームマンションが、場所も申し分なく、
値段も利回りもいいのになかなか買い手がつかない、
借り手が見つからないという典型的な例です。
リスクをガンガン取る手慣れた投資家にとっては
安く買える不動産物件になるかもしれませんが、
初心者が小さなワンルームに
手を出すのは危険です。
になり非常に大事なことです。
かべしんけいさん うちのけいさん
「壁芯計算」と「内法計算」 の違いと建物の構造について知る
小さなワンル－ムマンションの部屋の
広さを表す方法には、
「壁芯計算は壁の中心から部屋の面積を計算する方法」 です。
広告やパンフレットな どに記載されている面積は
ほとんどが「壁芯面積」 によるものです。
一方「内法計算は壁に囲まれた内側の面積で計算する方法」です。
壁の厚さにもより ますが､内法の面積は
壁心の面積に比べると5~6%程度小さくなります。
たとえば壁芯で計算した面積が20㎡だとすると
内法で計算した面積は19㎡程度になります。
マンションの間取りで
「MB」と表示されていることがよくあります。
こ れはメーターボックスの略です。
普通は専有面積に含まれませんが、
ちゃっかり含めて表記している
不動産会社もあるので要注意です。
また RC造や SRC造は、柱や梁が
部屋の内部にはみ出している場合が多く、
その部分も専有面積に含まれていたりして、
実際に使える面積は
さらに小さくなることもあります。
さらに、少し昔のマンションだと部屋の中に
「大きな電気温水器が設置されている｣
ことがあります。
設備の交換や修理にはかなりの
費用がかかるので、これも注意が必要です。
こういったワンルームも危いうことを覚えてください。
「建物の構造」 について
建物の造には
「木 (W) 造」「鉄骨 (S) 造｣ ｢鉄筋コンクリート (RC)造」
鉄筋コンクリート (SRC)造」 などがあります。
鉄骨 (S) 造は、さらに「軽量鉄骨｣と「重建物の構造」
の2種類に分けられます。
このうちマンションと呼ばれるのは､ S造 重量鉄骨造)、
RC造、SRC造でつくられ また建物があてはまります。
S造でも軽量鉄骨の建物はアパート。
もしくはコーボと呼ばれます。
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