毎年かかる経費と毎月かかる経費

不動産を所有すると経費が気になります。

毎年かかる経費と毎月かかる経費を理解しましょう。

新しければ新しいほど経費はかからない

不動産を所有すると毎年かかる経費と
毎月かかる経費があります。
この経費をいかに抑えることができるかによって、
毎月のキャッシュフロー(お金の流れ)に
大きな差が出てきます。

勝ち組大家さんにとっては、
ここが腕の見せどころともいえる部分です。

毎年かかる経費はこの2つ

毎月かかる経費はこの3つです

そのほか、入居者が退去したときにかかる経費があります。

これらの経費は、築年数や不動産の種類
(区分所有マンション、 1棟のマンション、アパート、店舗、事務所)によって異なりますが、
年間賃料の合計の10~30%とやや開きがあります。

「築年数 が新しいほど経費は少なく、新築当初なら100%を切る物件も」あります。

毎年かかる経費の内訳

①固定資産税などの税金 +② 火災保険料

固定資産税、都市計画税および火災保険料の詳細については、
これらの経費は毎年かかってくるものです。

火災保険の支払い方法による経費削減のためのおススメポイント

将来の転売のことも考慮しても、
できるだけ長期で契約したほうがメリットが出ます。

長期契約をしたあと売却することになり、 火災保険を解約した場合には?

このようなときは、経過期間に応じてお金が戻ってきます。
なお保険会社によって 解約返戻金（かいやくへんれいきん）の計算方法が異なり
戻ってくる金額が違います。

火災保険は金額が大きくなるため、
一括で保険料を支払うのはちょっと厳しいという場合には、
割引率は低くなりますが、
①の保険期間5年までなら 「長期年払い」という方法もあります。

「長期年払いは、保険期間を5年までの長期で設定しますが、保険料の支払いは年払いとする」ものです。

②の6~10年の場合は、 一括払いのみとなります。

以前は最長36年まで契約期間がありました。

2015年より
主に次のような理由から最長10年までになりました。

今後も契約期間が短くなったり保険料の見直しの可能性もあるので、
今のうちにできるだけ長い契約に入っておくことをお勧めします。

毎月かかる経費の内訳

3 ③管理費

管理費は、エレベーターの点検、共用部分の清掃、 管理人の窓口業務など、
毎日の日常的な業務にかかる費用のことです。

清掃に、水・電気を使用すれば水道光熱費も別途かかります。

管理費は、築年数が古いほど費用が大きくなります。

1棟の建物(アパートやマンション)の場合は、
受託業者によって金額がかなり違ってきます。

相見積もりによる経費削減のためのワンポイント

1棟の建物の場合は、業者によって管理費の額がかなり違ってきます。
ネットや口コミなどで 情報を収集し、経費削減に努めましょう。

必ず複数の業者に見積もりを依頼することも忘れないようにしましょう。

4④ 修繕積立金

修繕積立金は、
「外壁の補修、屋上の防水工事、建物診断など、建物を長期的に維持するために使われる費用のこと」です。

さて、同じ築年数のマンションでも、
あるマンションはまだ新築同様にきれいなのに、
あるマ ンションの外壁は薄汚れ、タイルもはがれて、
相当年月が建った建物に見えるものもあります。

それは大規模な修繕や中規模な修繕をこまめにやっているかどうかによります。
建物は年月が 経つにつれ古くなっていくものですから、
計画的な大規模修繕とこまめな修繕が必要です。

区分 所有マンションではすでに説明したとおり、
強制的に修繕積立金が毎月徴収されますが、
マンシヨンによっては積立額が不十分な場合もあります。

この場合は将来のマンション価値が下がると考えられます。
それを見分けるには「重要事項に係る調査報告書」というものを
チェックする必要があります。

また1棟の建物を所有した場合は、
自分で修繕積立金をプールしておく必要があります。

大規模修繕の費用を積み立てる場合

「自分で大規模修繕の費用を積み立てる場合の積立金額は、建物価格の0.5%から1%程度」

これらの額を毎年積み立てる必要があります。
なお区分所有の修繕積立金は、
建物が 古くなるにしたがって段階的に
上がっていくケースが多いようです。

1棟の建物の積立金額の計算

「大規模修繕の費用を積み立てる場合の積立金額は、建物価格の0.5%から1%です」
と解説しました。

この場合の建物価格というのは、

という考え方をします。

空室リスクを回避するためにも、
計画的に修繕費を積み立ててメンテナンスを実施しましょう。

5⑤ PMフィー

「PMはプロパティーマネジメントの略で、賃貸物件の管理のこと」です。

PMフィーは管理料のことで、管理は通常、不動産業者が行います。
管理内容は不動産業者によって異なりますが、
標準的な業務は次のようなイメージになります。

次にこれらの内容をもう少し細かく見ていきます。

A 入居者募集条件の設定、募集図面の 作成、入居者の募集業務

新たに入居者を募集する場合は、
まず賃料、敷金、 礼金などの条件を
決めなければなりません。

周辺相場を調査して、
その不動産物件の方位、階数、間取り、
使いやすさなどから賃料を設定して、
貸主(物件の オーナー)に提案してくれます。

また入居者の審査代行もやってくれます。

B 賃料などの集金業務、滞納督促業務

入居者から毎月の賃料を集金し(振込または引き落とし)、
そこからPMフィーなどを引いて貸 主に振り込みます。
このとき賃料が振り込まれていない
(引き落としができない)入居者に対しては、
督促も行います。

c.入居者のクレーム処理、設備の修繕などの窓口と手配

「隣の部屋の人が夜遅く帰ってきて洗濯機を回す音がうるさい」
｢下の階の人がベランダでたば こを吸ってその煙が臭い」
｢ペットを飼っているのではないか?」など、
入居者同士のトラブルや クレームは意外と多いものです。
それらを調整し、処理をしてくれます。

また、クーラーや給湯 器などの設備機器が故障したときは、
その窓口になって修繕の手配をしてくれます。

D. 契約更新業務、入居者退出時業務

居住用の場合の契約期間は通常2年です。

入居から2年経つ前に、入居者に契約更新または退去の意思を確認して、
更新をする場合には更新手続きを、
退去の場合には退去手続きと新規の入居者の募集の対応をしてくれます。
更新の場合には、賃料の見直し、連帯保証人の再確認もこのときにしてくれます。

特段の更新手続きが行われなかったときは、
従前の契約と同一条件で更新されたものと見なされます。
これが「法定更新」です。
法定更新の場合は、その後は期間の定めのない契約となります。

当初の契約で更新する旨をあらかじめ約束する更新の方法が「自動更新」です。

入居者が退去する場合の手続き

入居者が退去するときは、次のような細々とした清算業務が必要となります。

敷金の清算に関して

経年変化 通常に使用していて劣化したもの)の部分は貸主負担、
借主が故意または不注意により破損させた場合は
借主負担など、契約や法律にしたがって清算します。

不動産会社を徹底比較することで経費削減につながる

PMフィーは不動産業者によって金額が違いますが

ひと部屋いくらという設定をしている不動産業者もあり、
1棟のアパートやマンションのように規模が
まとまっていると割引がきくこともあります。

不動産業者の徹底比較が最も経費削減につながります。
ただし、
「維持管理費の経費削減同様 安かろう悪かろうでは
先が思いやられるので注意が必要」です。

自主管理って素人でもできるの?

区分所有マンションはもちろんのこと、
1棟の建物も自分で管理すると大きく経費削減になります。

毎月のPMフィーだけではなく不定期に生じる経費、
リフォーム費用などは
管理会社がリフォーム業者から
紹介料をもらっている場合も多いので、
自分で発注するとかなり節約できる部分です。

ネットで 安くリフォームしてくれる会社を
探すのもひとつの方法です。

例えば

7棟、100戸の不動産を所有している
専業大家さんの田中さんは、
すべて自主管理をしています。

100戸もあったら管理が大変ではないのかと思われますが、
田中さんは「大変なのは新たに購入した最初の1ヵ月間で、
あとはぜんぜん大変じゃない。

入居者には携帯の番号を教えてあるので
直接電話がかかってくるが、
クレームも1カ月に2~3回くらいしかきませんよ。

クレーム だけではなく入居者の悩みなども聞けるので、
事故防止にも役立っていると思う」と楽しそうに 答えます。

田中さんはあくまでも専業大家さんですから、
これが仕事です。

まとめ

にほんブログ村