目次
選んではいけない 賃貸が成り立たない地域に建っている不動産物件
不動産を探していると
時折、こんなところに
つくらないだろうと思う場所に
なぜかマンションが
建っているのを見かけます。
多少不便な場所に
建っていてもあまり
問題になりませんが、
賃貸の場合は｢不便」というのは
命取りになりかねません。
賃貸の部屋を探している人たちは、
購入する人たちよりも
〝利便性”に重点を置いて探すからです。〝
そもそも賃貸が成り立たないような不動産物件
は選ばないようにしましょう。
次の3つのような不動産物件は人気がありません。
●駅から遠い
都心まで遠い
駅から遠い
IKやワンルームなどの単身者向けのマンションは、
確実に駅から近い物件が好まれます。
徒歩で10分以上かかると”遠い”と
思われてしまいます。
ただしこれは首都圏での話です。
なっているような地方都市や郊外の地域なら、
駅からの距離よりも
大型のショッピングモールや
スーパーが近くにあるとか、
デパートや銀行が集まっている
中心市街地からの距離が
重要になってきます。また駅から遠くても、
近くに大企業の支店や営業所、
工場などが密集していたり、
大学があるといった場合は、
その企業に通勤している人や
大学に通う学生の安定したニーズがあるので、
駅からの距離はあまり関係なくなります。
ただここで注意して
おかなければならないことは、
企業や大学は閉鎖したり
移転したりする可能性があるということです。
最近はリストラや統合、
また大学は都心回帰の影響などで
場所が都心に移ったり、
工場を閉鎖してしまうケースも多くあります。
たとえば群馬県のとある場所などは、
大きな企業の工場が撤退したため、
工場に勤める人をあてにして建てたアパートは
一気に空室が目立つようになってしまいました。
このような例は全国にたくさんあります。
複数の企業が集まっている企業団地のようなところ
だとリスクは小さくなります。
選ぶのがベストですが、
価格帯や利回りの面で、
なかなかそういった物件を
選ぶことが難しい場合には、
「駅から遠くても企業や大学が複数あるから
ニーズはあるという地域から選ぶ」
ようにしましょう。
近くにコンビニやスーパーがない
1Kやワンルームマンションを
借りる人たちはどんな人でしょうか?
メインターゲットは次のような人たちです。
●独身の学生
●独身のサラリーマンやOL
●単身赴任のお父さん
たまに料理が趣味で、食事は家で
すべてつくるという男性単身者もいますが、
1Kやワンルー ムマンションのキッチンは
そもそも本格的な料理を
するようにはできていません。
また、このようなマンションの借り手は、
近くのコンビニやスーパーでお弁当を買ったり
お惣菜を買うことが 圧倒的に多い層です。
コンビニやスーパーです。
「コンビニが近くにあること｣、
これはとても重要なポイントとなります。
さらに、「駅前や通り沿いにファミリーレストランや
ファーストフード店があればなおいい｣でしょう。
女性だと「夜道が暗くない」とか「人通りが多い」
など、危なくないことも不動産物件を決める
大きな理由となります。
次のようなところに建っているマンションは、
賃貸での募集はちょっと厳しいでしょう。
駅前や通り沿いにファミリーレストランや
ファーストフード店がひとつもない
●街灯がなかったり道が狭くて夜道が危険。
｢痴漢に注意」と書かれた看板がある
都心まで遠い地域の物件
都心までの距離も、賃貸物件を決めるうえでの
重要な要素になります。
単身者にとっては、遊ぶにも
学校や会社に通うにも便利なのが、
都心に近い場所だからです。
どうしても不動産物件の
購入価格が高くなるため、
利回りは低くなってしまいます。
資産価値はあるかもしれませんが
投資のうまみはあまりない
ということになります。
1時間以上かかる埼玉のある地域の
1Kマンションは300万円でした。
賃料は月額3万5000円なので、
表面利回りは1.4%になります。
1Kマンションの価格は1200万円でした。
賃料は7万円取れているので、
表面利回りは7%となります。
この2つのマンションを比べるとどうでしょうか?
安定性や将来高く売れるかもしれない期待値は
都心に近いマンションのほうが
間違いなく高くなりますが、
その分購入価格も高くなるので
利回りは低くなってしまいます。
これを解消するには場所の選び方を
工夫することです。
「基本は都心に近い不動産を選ぶこと｣ ですが、
予算や投資採算性を考えた場合のベストな場所
は下記を読み進めて下さい。
「供給過剰地域」と「事故物件」に注意せよ
ここはよくよく注意して下さい。
④供給過剰地域にある不動産物件
⑤その部屋は自殺や他殺などが過去にあった
「事故物件」
供給過剰地域にある不動産物件
物件のある地域の空室状況が
どうなっているか調べる
その地域のアパートやマンション
全戸数に対する空室戸数は
何パーセントくらいかを表している
「空室率」を調べてみましょう。
「見える賃貸経営｣ (http://toushi.homes.co. jp/owner)
ページを見ると、だいたいの空室率がわかります。
空室率の統計はLIFULL HOME’S
掲載物件データを活用しているようです。
活用方法としては、
「全国平均と比べたり、
エリア間での比較として使う」
のがいいです。
一般的に「都心であればあるほど、
人気の高い地域であればあるほど空室率は低くなる」傾向にあります。
ちなみに不動産鑑定で計算する場合の空室率 は5%という数字を使います。
空室率で気になるのが、地域的な要因のほかに、
人の出入りが激しくなる時期や
まったく動かない時期はどうなるかといった
「季節的」な要因です。
季節的な問題に関しては2~3月は人の
移動が激しいので、
その分不動産物件も多くなります。
逆に、夏や年末は人の移動が少ない分、
物件数が少なくなります。
1年を通してあまり「変わらない」です。
空室率の目安
「全国の空室率と比べて、検討している地域の空室率がどうなっているのか」が、
ひとつの目安になります。
「見える賃貸経営」のページに、
全国の空室率が載っています。
たとえば「〝賃貸用 住宅”の全国の空室率の平均が10%だとすると、
これよりも高い地域だと空室率は高め」
ということになるので、
注意が必要になります。
ちなみに全国でも最も空室率が低いと
思われる港区の賃貸用住宅の空室率は、
同時期13.9%でした。
最も空室率が低い地域と全国平均の差が
5%ということは、数字的には
わずかな差しかありません。
しかしこの差が投資リスクに
大きく影響するということを
覚えておいてください。
なお、想定利回りも出ています。
いかに低いかがわかります。
事故物件は何としても避ける
事故物件というのは、
通常、
「事故物件は相場よりも3割近く安くなる」
といわれています。
そして都心よりも田舎のほうが値段は安くなり、
場合によってはいくら価格を下げても
売却できない不動産もあります。
しかし都心ではあまり気にしない人が多く、
少し価格を下げると売買でも賃貸でも
すぐに買手や借り手がつくケースも
見られます。
このような「事故物件は売買・賃貸ともに、
不動産業者が 〝重要事項説明書〟で説明 する義務があります｣。
そして「何年以上経ったら説明しなくてもいい」
という明確な判断基準はありません。
過去の判例などから「2~3年は説明するのが妥当」
のようです。
ただし説明義務 があるのは事故が発生した
住戸のみとされており、隣室や階下の部屋に
ついては説明義務はありません。
あなたが検討している不動産物件が、
もしかすると過去に 事故物件だった可能性が
ないとはいえません。
どこまで信憑性があるかは不明ですが、
事故が起こった部屋まで特定できるため、
多数の投資家がこのサイトを参考に
しているようです。
滅多に出ないけどあれば超お得な不動産物件!
優良物件を探し出す裏ワザは、
基本的には存在しません。
お得な不動産物件を探す方法
「知りあいや仲のいい不動産会社から
公開前の情報をもらう」これに尽きます。
超お得ということになるのですが、
お得感のある不動産物件は広告などで
表に出ることはなく、
不動産会社の営業担当の知りあいや
ストックしているお客様から
決まってしまう場合がほとんどです。
そういう意味では、
「優良物件の情報が手に入りそうな
不動産会社の営業担当と
いかに仲よくなるかがポイント」です。
どんな情報が「優良物件の情報」か
売主の事情で多少安くても
早く売却したいと考えている不動産物件情報
次のような事情で早く手放したい不動産物件を、
業界用語で「売り急ぎ物件」と呼びます。
売主側の事情で早く現金がほしいため、
一般的な販売価格よりも
かなり安い価格で売却しようとします。
売り急ぎ物件は、通常不動産会社が購入し、
少しリフォームなどをして高い価格で再販しますが、
運よく情報をゲットできれば、
間違いなくお得物件になります。
狙い目物件●離婚をするので早くマンションを売却して慰謝料に充てたい
●相続が発生したが税金を払うお金がないので、早く売却したい
●ローンの返済が厳しいので、安くてもいいから早く売却してしまいたい
相場を下回る不動産物件情報
そんな不動産があるの? と
思われるかもしれませんが、
不動産会社に丸投げでお任せしていて、
しかも不動産会社がその地域に精通していない
ケースでは、弱気な価格設定を
してしまうことがあります。
また、価格が上昇しているのに
気がついていないことも
価格設定を間違えやすいことがあります。
そういった不動産物件情報をゲットできれば、
間違いなくお得物件になります。
不動産市場が落ち込んでいる時期の
不動産物件情報 不動産物件の価格は、
株や為替といった金融商品と同じように、
一定のサイクルがあります。
そのサイクルの判断はとても難しいですが、
たとえば平成バブルが崩壊したあとや
リーマンショック後、
不動産市場も大きく落ち込みました。
このようなときに利回りを重視して購入してみるのは面白いです。
この時期に、高利回りの不動産物件情報を運よくゲットできれば、
間違いなくお得物件になります。
不動産投資に失敗しないための4カ条
不動産投資に失敗しないための4カ条
① 新耐震基準後に建てられたマンション
②部屋の面積が小さすぎないこと
③ 賃貸ニーズがちゃんとある地域の不動産
①~③で絞り込んだ不動産物件について
「事故物件」ではないことをチェックする
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