不動産を購入するときにかかる費用

不動産を購入すると色々費用がかかります。

費用だけでも馬鹿にならない金額です。

前もって勉強することで
全体の費用の金額がわかります。

かかる費用は全部で7つ

不動産を購入するときは、契約の際に
売買代金以外にも支払うものが多いです。

手数料やら税金やらと出費がある事で驚くことがないように、
事前にどんな費用が かかるのかを知っておきましょう。

契約時にかかる費用は大体、物件購入価格の7~10%くらいになります。

「不動産物件　契約時には、物件購入価格+1割ぐらい余分にかかる」
と覚えておきましょう。

仲介手数料

不動産会社を通して不動産を購入した場合は、
不動産会社に支払う仲介手数料がかかります。

仲介手数料は売買する物件の金額によって、

に分けられます。

少しわかりにくいので下記の事例を見てください。

仲介手数料は3つの区分に分けられる

物件が400万円を超えている場合の仲介手数料は、

次の公式を使って求めると簡単ですので覚えておきましょう。

「3%+6万円」という不動産手数料を高いと思いますか?

でも買主側にしてみれば仲介手数料は大きな金額です。

手数料を支払わなくてもいいケース

仲介手数料というのは売主の物件を
仲介してくれているから発生する手数料です。

そのほかの手段は

気をつけなくてはいけないことがあります。
売主には「個人」と「不動産業者」がいることです。

特に個人から直接購入するケースは注意が必要です。

①売主が個人の場合

物件の調査から契約、 ローンを組む場合にはローンの申し込みまで、

購入者であるあなたがやることになります。

初心者は避けた方が良い

②売主が不動産会社の場合

中古によくあるケースは、
不動産業者が古い区分所有マンションや戸建 住宅を安く買って、
その後リフォームして転売するケースです。

不動産業者の利益が乗っているため、
割高な物件も少なくないので注意が必要です。

お金を借りている銀行の手前、
どんどん売れているというポーズも必要です。

そのため決算期前にかぎらず一定の時期がくると、
薄利でも売却したり、損切りする場合さえもあります。

印紙代

不動産の契約時には、売買契約書や領収書など、
印紙を貼る書類がたくさんあります。

売買契約書に貼る印紙代は不動産の価格によって異なり、
同じ契約書を複数つくるときは、1通づつに印紙を
貼らなければなりません。

参考

印紙税(国税庁:https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/inshi31.htm)

たとえば900万円の物件を購入したなら、
印紙代が契約書1部につき5000円かかります。

通常は売主、買主双方が1部ずつ契約書を持つため。
900万円の物件を購入したときには
双方にそれぞれ5,000円の印紙代がかかります。

不動産登録免許税

不動産の登記をしないとどうなるの?

売主が二重譲渡をして第三者に譲渡し、
その第三者が先に登記をすると、
あなたは権利を失います。

極端な例

でも登記をしていれば、
第三者にきちんと対抗することができるようになります。
これが「第三者対抗要件」です。

「税額は、土地、建物ともに
課税標準額(固定資産課税台帳に登録された価格) の2%が原則」
ですが、令和3年3月31日までは、
租税特別措置法によって土地は1.5%になっています。

また、マンションの土地の価格を求める場合には、
まず、課税標準額に敷地権割合を掛けて、 1000円未満を切り捨てて、
そこに対しての1.5%となります。

不動産登記手数料

以前は統一の報酬基準が定められていましたが、
現在は自由となり司法書士によって報酬にやや開きがあります。

日本司法書士会連合会のサイトに司法書士の報酬の目安 (http://www.shiho-shoshi.or.jp/ consulting/remuneration.html)
が載っているので、参考にしてください。

抵当権の設定を行うとプラスで費用が加算されます。

固定資産・都市計画税(日割り)

「毎年1月日に土地や家屋の 固定資産を所有している人に市町村が課す税金」です。

これらの税金は、1月1日時点の所有者が1年間分の納税義務者となり、
それを支払わなけれ ばなりません。

しかし本来的には、不動産を購入した人が購入日から
12月31日までの固定資産税 などの税金を負担すべきであることから、
日割り計算して契約時に清算するのが一般的です。

日割り計算で買主の負担分を売主に支払い、
売主が納税します。

不動産取得税

「不動産を取得すると、原則として60日以内に、
土地、家屋の所在地の都道府県税事務所に申告する」
ことになります。

忘れたころにくる税金

不動産を取得(所有権移転の登記)してからおおむね6ヶ月~1年後に
納税通知書がくるので、「忘れたころにくる税金」といわれています。

税額は「固定資産税評価額(課税標準額)に3%の税率を掛けます」

本来の税率は4%です

住宅および宅地については令和3年3月31日まで3%に軽減されています。
(宅地および宅地評価された土地)を取得した場合は、
取得した不動産の固定資産税評価額×2分の1を課税評価額とします。
(土地固定資産税評価額)×2分の1×3%+(建物固定資産税評価額)×3%

火災保険などの保険料

せっかく購入した大切な不動産なのに、
賃借人(入居者)が火事を起こしたり、
万が一賃借人が自殺したり、
地震が起きて建物が損壊したりする
可能性もないとはいえません。

そんなとき、保険に入っていると
保険金でカバーすることができます。

投資用不動産を所有したらかける保険

●火災保険

●建物についての保険

施設賠償責任保険:所有している建物の保守、管理に関する賠償事故が補償される。

施設設が原因で事故が起こり、オーナーが法律上の賠償責任を問われた際に使用できる

・地震保険 火災保険とセットで加入する。
火災保険だけの加入では 「地震が原因で火事」 になった場合は
補償されないので注意が必要です。

入ると安心な保険特約 「建物電気的・機械的事故特約」

この特約は、給湯設備や床暖房、エアコン・換気扇などの
建物付属機械設備の
電気的・機械的事故 (故障)による損害を補償するもので、
入っておくと安心です。

給湯設備などが過電流で
ショート、スパークにより故障したり、
機械の内的要因で壊れた場合、
交換や修理にはかなりの金額がかかります。
1Kのマンションの1年間分の賃料が
出ていってしまうことも稀ではありません。

あまり知られていないようですが、
入って安心なのがこの特約なのです。

ただし経年劣化による故障損害や
消耗部品自体は適用されないので注意が必要です。

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