不動産投資　B級地域をねらって稼ぐ

B級地域とはどういう地域か

B級地域とはもっと都心から離れたところで
●複数の路線が交差している駅
●土地区画整理事業や市街地再開発事業が行われている駅
●大型商業施設が将来できる予定の駅
●人気のある駅の2駅ほど先で各駅停車の駅
周辺の地域です。

都心の一等地よりも安く
うまみのある地域です。

B級地域の良さ

都心の一等地だったり、
人気のあるお洒落な街や学生街など、
いわゆるA級地域は、
誰から見ても申し分のない
立地条件や駅の周辺の不動産物件です。

こういった不動産物件は、
値段が高く利回りは低くなります。

しかし、都心から少し離れているけれど
ねらい目の駅や地域があります。こういう地域がB級地域になるのです。

次の4つのいずれかにあてはまるような
駅周辺をB級地域です。

B級地域

①複数の路線が交差している駅

②土地区画整理事業や市街地再開発事業が行われている駅

③大型商業施設が将来できる予定の駅

④人気のある駅の2駅ほど先で各駅停車の駅

「複数の路線が交差している駅」が
B級地域の理由

ターミナル駅といわれる駅は、
複数の路線が乗り入れています。
東京の「新宿」駅などは、
JR線、小田急線、京王線、東京メトロ線が
乗り入れている巨大ターミナル駅です。

駅周辺には西武線、都営地下鉄も走っています。
新宿は大都会の超A級地域ですから
不動産物件の価格も高くなってしまいます。
土地の価格も高く
利回りも悪いので
もっと都心から離れたところで
複数の路線が交差している駅を
探してみます。

新宿から中央線の特別快速なら
2分、各駅停車でも30分くらいのところにある
「立川」駅をみてみましょう。

JR中央線、JR南武線、
多摩都市モノレールなどが乗り入れています。

また駅周辺は新しいデパートや
大規模な商業施設が次々とできて、
立川駅を使う人が年々増えています。

地価も値上がりしていますが、
それ以上に地域が発展しているので、
区分所有マンションなどは
お買い得な物件がたくさんあります。

「こういう地域は賃料も安定していて、
入居者が退去しても次の借り手が
短期間で見つかりやすい」です。

まずは、あなたの住んでいる街の周辺で
「立川」のような駅を探しましょう。

そして駅周辺の物件を探しましょう。

「HOME’S 不動産投資」のサイト
「見える賃貸経営」 (http://toushi.homes.co.jp/owner/)
で調べてみると、
新宿区と立川市の築10年以内
1Kマンションの平均賃料と平均利回りは下表のようになります。
数値は調べた時期によって
やや変動がありますが、
傾向は変わりません。

「立川は新宿に比べると賃料は安いですが、
物件の価格がさらに安いので
利回りが高くなります｣。
つまり、投資初心者でも
買いやすいということです。

新宿と立川の1Kの賃料と利回りの比較

	新宿区	立川市
不動産物件価格	1,800 万円	820 万円
賃料	8 万9,600円	5 万 5,900円
表面利回り	5.9%	8.1%

「土地区画整理事業や
市街地再開発事業が
行われている駅」がB級地域の理由

「土地区画整理事業というのは、
道路、公園、河川などの公共施設を
整備・改善して土地の区画を整え、
宅地の利用増進をはかる事業」のことです。

また「市街地再開発事業というのは、
駅前の空いている土地や古い建物などを
一帯で開発し、
大きなビルにつくり変えるなどして
地域を活性化させる事業」のことです。

どちらの事業も事業前と事業後では
街が大きく変わります。

大阪の門真市は土地区画整理事業で蘇った

たとえば大阪の門真市では、
古いアパートの建て替えにあわせて
土地区画整理事業を実施しました。

街区や敷地をきっちり整えて
賃貸マンションへ建て替えたため、
見違えるように街がきれいになりました。

土地区画整理事業を実施する前は次のような地域で、
地震などにより火災が起こると
大きな災害になってしまう危険がありました。

●老朽化した木造アパートが建ち並ぶ
●4メートルない狭い道路に
小さな木造の戸建住宅が密集している

それが土地区画整理事業を実施したことで、
街が蘇りました。

●老化した木造アパートは、耐震性にすぐれた耐火造のマンションになりました
●狭かった道路は道幅が広がり、地域全体が区画整備されたきれいな街並みになりました

4メートルない狭い道路

ふくいん道路の幅員は建築基準法上
4メートル以上必要です。
ただし、法律ができる前の道路は将来
建て替えのときに、
道路の中心線からバック(セットバック)
することを前提に、
建築基準法上の道路として
認められています。
一般的に「42条2項道路」ともいわれます。

川崎も六本木も市街地再開発事業で
街の格が上がった

川崎駅前では、駅前のビルの設備が老朽化したために
市街地再開発事業を実施しました。

事業を行う前は中低層の古いビルが建ち並び、
パッとしない駅前でしたが、
事業を実施したことで高層ビルに建て替えられ、
近代的な駅前に様変わりしました。

お洒落な店舗が入ったことと
買い物が便利になったことで
より人が集まる街になりました。

六本木ヒルズやミッドタウン

六本木ヒルズは約400人もの
民間地権者の利害を
調整する市街地再開発事業で、
竣工までに17年を要しました。

六本木駅周辺は今でこそ、
近代的な街並みとなりましたが、
それまでは都心の一等地にありながら
小さな戸建や木造のアパートが
建ち並ぶあまり魅力のない街でした。
一方ミッドタウンは、
開発される前は
防衛庁の施設が建っていました。

六本木ヒルズ、ミッドタウンが
オープンしたあとは街全体の格が上がり、
地価も大きく値上がりしました。

整理事業や開発事業の
計画のある地域をねらう

この3つの例からわかるように、
地域全体が魅力的な街に変わると
集客力のある店舗が入ったり、
大型施設やマンョンが建ちます。

価値が上がる

それに伴って、
その街に人々が流れ込んでくるので、
賃貸マンョンも人気が出るのです。
これらの事業によってその地域は
驚くほどきれいになり、
整然として便利に生まれ変わります。
そしてこういう地域の
不動産物件は価値が上がるのです。

ここまで大きい事業は特殊ですが、
小規模な事業はたくさんあります。
どこで行われる予定があるのかは
地方公共団体のサイトなどに載っています。

「横浜市」のサイトでは
「市街地再開発事業等施行地区一覧表」
(http://www.city.yokohama.lg.jp/toshi/seibichosei/ dtech/saikai/chiku/) に公表されています。

「事業中」もしくは「検討中」の地域の不動産物件を探す

この中で事業中もしくは
検討中の地域を探して、
その周辺の不動産物件の購入を
検討してみましょう。

ただし再開発事業や
土地区画整理事業をしているからといって、
まったく知らない地域の
不動産を選ぶのはお勧めできません。

どうしても事業計画は
計画にしかすぎないので、
事業が完成したあとで
イメージしていた街とは違った、
人がそれほど流れて
こなかったといったことが
起こり得るからです。

自分のよく知っている土地や地域、
住んでいるところに近い地域、
土地勘のある地域であれば、
地域をよく知っている分、
情報も入りやすいしイメージが
わきやすいでしょうから、
そういった切り口で
「事業中」「検討中」の
周辺不動産物件をねらうのが
B級地域ねらいのコツです。

再開発事業を探す
リクルートが提供している
「不動産・住宅サイト SUUMO」
のサイトにある「再開発で新しく生まれ変わる街」(https://suumo.jp/ms/shinchiku/sheet/001/) に
出ている情報を参考にして、
今どこで事業が行われているのかを
知ることができます。

「大型商業施設が将来できる予定の駅」が
B級地域の理由

駅周辺や徒歩圏内の範囲に
スーパーや量販店などの
大きな商業施設ができると、
その街は買い物が便利になるため、
人が流れ込んできて
不動産市場も人気が出ます。

大きな商業施設のオープン予定情報は、
最寄りの役所、
新聞やテレビ、インターネットなどで
知ることができます。

こちらのサイトでは
全国の商業施設のオープン予定が
わかります。

「Real iD」のサイトにある「2016~2022年商業施設オープン予定カレンダー」
(http:// realid-inc.com/column/2014/10/17-061828.html)に
今後の予定がまとめられています。

こういう地域の不動産物件を購入するのは
将来の価格の値上がりを期待した、
転売利益をねらう面からも面白いです。

「武蔵小金井」のような街の
商業施設の完成前に不動産物件を買う!

新宿まで特別快速で21分、
各駅停車でも2分程度の
JR中央線「武蔵小金井」駅は、
都心まで近いわりには
つい最近までパッとしない駅でした。

賃貸の人気も
今ひとつさえない地域でした。

ところが数年前、
再開発事業によって
駅前が劇的に変わりました。

駅前にはJR東京西駅ビル開発運営の
「セレオ武蔵小金井」や「アクウェルモール」
というショッピングビルと
「イトーヨーカドー」ができました。

大きなスーパーと
ショッピングモールができたことで、
駅の乗車人員が増え、
人の流れが変わりました。

JR東日本の発表によると
2014年の「武蔵小金井」駅の1日平均の乗車人員は
5万9386人で、再開発事業前の2008年の
5万5413人から比べると
4000人近く増えていることがわかります。

また2013年調査で、
中央線の1日あたり乗車人員の10年前比較では
「武蔵小金井」駅の伸び率は7.6%となっており
第7位にランクされています。

このように大型の商業施設ができると、
駅の乗車人員が増えて人が集まり
活気に満ちた街となります。

「B級地域において、商業施設の完成前にマンションをねらうのが基本」です。

● 1日の乗車人員 10 年前比較(対 2003年)

	JR駅前	伸率	2013 年度
1位	西国分寺	26.4	28,394
2位	中野	21.0	138,467
3位	武蔵境	11.3	65,331
4位	立川	10.1	160,411
5位	三鷹	9.8	92.724
6位	日野	9.0	28,651
7位	武蔵小金井	7.6	59,504
8位	西八王子	7.2	31,681
9位	西荻窪	5.5	42,402
10位	国分寺	5.4	108,819
11位	八王子	4.8	85,191
12位	東小金井	4.0	28,908
13位	荻窪	3.7	86,032
14位	東中野	0.5	39,554
15位	阿佐ヶ谷	0.2	44,298
16位	吉祥寺	0.1	139,282
17位	高円寺	-0.4	49,236
18位	豊田	-1.6	30,910
19位	大久保	-1.9	24,775
20位	国立	-3.6	53,239
21位	高尾	-7.0	30,284
参考	新宿	0.6	751,018