表面利回りが12%以上出る 不動産物件に絞る　利回り12％は死守する | やさしい不動産のちしき

表面利回りが12%以上出る 不動産物件に絞る　利回り12％は死守する

表面利回り12％の不動産物件にしぼる 不動産物件の選び方
表面利回り12％の不動産物件にしぼる
2022.04.30

目次

表面利回りが12%以上出る
不動産物件に絞る

マンション利回り12％に絞る

表面利回りの考え方

あなたがいろいろ考えて
選んだ不動産物件を、
実際に購入して運用してみたら
思ったより手取り収入が少なかった!
ということが往々にしてあります。
そんなことになったら大変なので、
どれくらいの手取り収入があるのかを
簡単に表面利回りで
シミュレーションしてみましょう。
表面利回りの目安としては
「12%以上」と決めてしまいます。

「表面利回り12%の不動産物件」の意味

表面利回りは、
「表面利回り=年間収入÷購入価格」
で求められます。
たとえば年間の家賃収入が100万円で
表面利回り12%の不動産物件というのは、
「年間収入 表面利回り=購入価格」
の式にあてはめると、
「100万円÷12%≒833万円」となります。
したがって年間の賃料収入が100万円、
物件の購入価格が833万円の不動産物件と
いうことになります。

なぜ12%という数字が 出てきたのでしょうか?

12%以上あればいいというのは、
区分所有マンションの場合
次の6つを経費として考えると、
実際の利回りは2~4%
低くなってしまうので、
10%ではなく12%としています。
●固定資産税
●都市計画税
● 管理費
●修繕積立金
● PMフィー
● 保険料
※ 管理費はマンション全体に
かかる費用で、
PMフィーは部屋の管理
(クレーム管理など) の
ために不動産会社に払う手数料のこと

管理費、修繕積立金が 高いマンションとは?

管理費、修繕積立金が高いマンション
管理費、修繕積立金の額は
マンションによって違います。
なぜ管理費、修繕積立金の額が
高くなるのでしょうか?

主な理由は次の4つです。

①マンションの戸数が少ない
③ 築年数が経っている
② 管理がしっかりしている
④ 家賃が安い

マンションの戸数が少ない

マンションの戸数が少ないと、
管理を行うにしても
大規模修繕の積立をするにしても、
1戸あたりの負担額が
どうしても高くなってしまいます。
ここは、大規模マンションのほうが有利です。

管理がしっかりしている

大手デベロッパーによる
ブランド物のマンションは、
管理や修繕計画がしっかりと立てられている分、
管理費、修繕積立金の額が
高くなってしまいます。
｢マンションは管理を見て買え」と
言われるほど、しっかりした管理の
マンションは価値が高いので、
一概に、管理費、修繕積立金が
高いマンションを
悪いとはいえないのです。

築年数が経っている

新築のマンションに比べて
築年数の経っているマンションは、
修繕にお金がかかるため、
修繕費が高くなっている
マンションが多いのも事実です。

家賃が安い

家賃が安くても高くても
管理や修繕にかかるお金は
あまり変わらないので、
家賃が安いと、その分
管理費、修繕積立金が
賃料収入に占める割合は
どうしても
高くなってしまいます。
たとえば、管理費、修繕積立金などの
経費の合計が1万円かかる場合、
家賃が3万円のマンションなら
約33・3%(1万円÷3万円)が経費ですが、
家賃が6万円のマンションだと経費の
割合が約16.7%(1万円÷6万円)に
下がります。
賃料が安い部屋は
経費の割合が高くなるのです。

ほかにもかかる費用を含めて考えると 最終的に12%になる

「固定資産税」「都市計画税」
「管理費」「修繕積立金」
「PMフィー」 「保険料」のほかに
かかる費用があります。

それが次の2つです。

●空室リスクに備える費用
●クリーニング費用+修繕費
入居者が長く住み続けて
くれるのが理想です。
入居者が退去すると、
その後の部屋のクリーニ ングや修繕
(マンション全体の修繕ではなく
部屋の中の修理など)に
費用がかかります。
とはいっても空室リスクや
修繕費は毎年発生するものではなく、
1年で出てしまう入居者もいる一方で、
20年以上住み続ける入居者もいるので、
これらの経費はかなり流動的です。
平均的に4年程度で退去していくとすると、
「こういった経費を引いて、
空室になっても賃貸経営をするうえで
十分に成り立つ目安の利回りが、
表面利回り12%」になります。

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