江戸川区　篠崎　不動産経費を削減してキャッシュを残す方法

賃貸経営の基本を覚える

いくら理想の物件を購入できても、
毎月のキャッシュが手元に残らないと
成功大家さんとはいえません。

まずは、賃貸経営の基本を覚えてください。

賃貸経営の基本: 家賃収入経費=手取り収入

この手取り収入を増やすことが、
不動産投資を成功させるためには必要です。
手取り収入を増やすには
次の2つの方法があります。

●経費を削減する
●家賃を上げる、もしくは空室をつくらない

不動産投資の初心者が「区分所有マンション」を購入して、
しっかり利益を生み出していくことを想定しているので、
ここでは区分所有マンションの経費削減を中心にお話しします。

ここで区分所有マンションの経費について、
もう一度おさらいしておきましょう。
区分所有マンションの経費は、
次の5つでした。

●管理費
●修繕積立金
●固定資産税、都市計画税
●不動産会社(管理会社)に支払うPMフィー
●保険料

基本的に、区分所有マンションは経費削減ができる項目が少なく、

経費の中で削減できる項目は、
この2つだけです。
● 不動産会社に支払うPMフィー
●保険料

「自主管理」という方法もあります。
しかし、サラリーマン大家さんの場合、
自主管理は負担が大きく
現実的ではないかもしれません。

保険料の経費削減については、
年払いが断然お得です。

PMフィーは、お願いする管理会社 (不動産会社)によって
金額が違います。

普通は「入居者が毎月管理会社に振り込む家賃や
管理費の総額の3~5%をPMフィーとして支払います」が、
「ひと部屋いくら」というしくみにしている管理会社もあります。

安かろう悪かろうではダメです。

「物件を購入した不動産会社にそのまま管理をお願いする」
というパターンもよくあります。

この場合には購入とセットなので交渉により
PMフィーを安くしてもらえることもあります。

また売主の不動産会社が管理している物件だと、
貸主が変わるときに生じる煩雑な作業も
スムーズにいくというメリットもあります。

大事なことなので、
ここで簡単に「管理会社の変更の時期」についてまとめておきます。

管理会社を変更するタイミングは、次の2つがあります。

●購入予定の物件にすでに入居者がついていて、その状態で買う場合
● 入居者がいない空室の状態で買う場合

契約時にすでに入居者が住んでいること、
つまり「マンションの所有者が、入居者がついたままの状態で、
その物件を売却することを〝オーナーチェンジ”」といいます。

オーナーチェンジの場合は、
契約後の引き継ぎがスムーズにいくことを優先したいので、
「契約後数カ月間は管理会社を変えない」ようにします。

その後、もしその管理会社のサービスに不満を感じるようであれば、
より安くてサービスのいい会社に変えるようにします。

購入しようとしている物件が、
現在空室で入居者を募集している状態なら、
購入段階で管理会社を変えることも可能です。

ただし、管理会社を無理に変えなくてはいけないということはないので、
はじめての物件の場合、今の管理会社と親しくしながら、
管理会社がどういうものか勉強してもいいでしょう。

では管理会社を変えるにしても
どんな管理会社を選べばいいのでしょうか?

いくらPMフィーが安くても、安かろう悪かろうでは本末転倒です。

これらの仕事をきちんとしてくれて、
なおかつPMフィーが安いところを選ぶ必要があります。

ネットで「賃貸管理 ○○(物件の所在地)」と検索すると
たくさんの管理会社が出てくるので、比較してみましょう。

管理会社を選ぶ際のチェックポイントを挙げると下表のようになります。

チェックポイント	チェックのしかた
その会社があなたの購入した物件の地域に強いかどうか	管理会社のサイトを見ると、「対応地域」として管理できる地域が掲載されているので、物件の所在する地域が対応地域に含まれている管理会社を選ぶ
空室になったら、すぐに新しい賃借人をつける集客力があるか?	手広告サイトでの物件情報の掲載や、入居者募集看板の設置などで速やかに入居者斡旋をしてくれる会社であるかどうか。実際に広告を見てみて、どんな募集方法をしているかをチェックする
問いあわせをしたときの社員の対応は誠実か? スピード感はあるか?	実際に電話をしたり、できれば会社を訪問してどんな対応をするのかをチェックする