不動産の売却戦略の立て方

実際に売買したときの
シュミレーションを
してみましょう。

売却したらどうなるか
シミュレーションしてみる

ここまでのことを参考にし
実際に売却戦略を立ててみましょう。

Bさんは、
5年前に1Kの区分マンションを
400万円(坪単価約5万円)で購入しました

ネットで売却価格をシミュレーションする

5年がすぎたころ、
そろそろ売却してもいいかな?と思い、
早速ネットで同じマンションの
売り出し価格を調べてみました。

すると次の3件の売買物件が
見つかりました。

元々持っていた物件と
同じような間取り物件
① Bさんの物件とまったく同じ間取り
(25m㎡約7坪) で1階、北向き。
価格は370万円(坪単価約55万円)です

購入検討の物件
物件②は2DK(4㎡約12坪) で、同じ3階、南向き。
価格は600万円(坪単価約500万円)です。

購入検討の物件
物件③もBさんの物件とまったく
同じ間取りで、同じ3階、東南の角部
価格は450万円(坪単価約6万円)です
3物件をよく見て坪単価を比較分析してみると、
次のようになります。

物件①は階数と方位の点でBさんの物件よりも
価格が低くなります（53万円）

物件②は広さが12坪と大きいので、
坪単価は1Kよりも低くなります（50万円）

物件③は東南の角部屋のため、
Bさんの物件よりも
条件がよく高くなります（64万円）

以上の点を踏まえると、
現在、「Bさんの部屋の価格は坪55万~62万円程度、
総額にすると 380万~430万円」
ということになります。

5年間でどのくらいの利益が
出ているのかシミュレーションしてみる

Bさんは400万円で購入しているので、
430万円で売却できると
30万円の利益になります。※厳密には建物部分については
減価償却費を控除します。

例

購入金額400万円のうち
建物価格が200万円で、
減価償却費が20万円だとすると、
購入価格は、400万円ではなく
400万円－20万円=380万円となり、
利益も430万円－380万円 =50万円
となります。

ここでは簡略化のため省略しています。

ちなみにこの場合の譲渡所得税は
所有期間が5年を超えているので、
長期譲渡所得の税率が適用となり
「30万円×20.315%=6万945 円」、
5年間の賃料収入が
「6万円(月額) 12ヶ月 × 5年=360万円」
となります。

ここから年間の経費を引き、
購入時と売却時の経費を引き、
売却益を足すと、
すべての収支計算ができます。

少し大雑把になりますが、
年間の経費が家賃の30%、
購入時と売却時の費用をあわせて、
ざっくり購入価格の15%とすると、
経費は次のようになります。

・5年間の経費:6万円×12ヶ月×30%×5年=108万円
・購入時と売却時の費用: 400万円×155% = 60万円
経費と費用の合計は168万円となります。

では、利益はどうなるでしょうか。

利益
・5年間の賃料収入: 360万円
・売却益: 30万円
収益の合計は390万円となります。

収益から経費と費用を引くと
「390万円－168万円=222万円」となります。
5年間で222万円の純利益となります。

ただし、経費は物件によって
かなり違ってくることがあるので
あくまでも標準的なケースとして
考えてください。

結論は「利益が満足いくなら売るもよし」
「持ち続けてもよし」

ここで、戦略が2つに分かれます。

5年間で200万円程度の利益では
足りないというのなら
もう少し様子を見て、
もっと高く売却できる時期を待ちます。

またこれで十分だというのなら
売却依頼を出します。
まずはシミュレーションをしてみることで、
自分の気持ちを整理することができます。

「持ち続けてずっと家賃収入を得ることも
ひとつの選択肢」です。

40代、50代の会社員が300万円を
不動産収入から得る戦略

年金があてにならない。
老後の資金繰りが不安な時代に、
定年後不動産から年間300万円の
収入が入ってきたらうれしくありませんか?

これから述べる戦略が
なぜ40代、50代向けなのかというと、
一部銀行からローンを借りて行うからです。

また銀行からローンを借りられる年齢が50代半ば
くらいがぎりぎり限度だからでもあります。

ただし自営業などの人で安定した収入があれば、
年齢にかかわらず銀行は融資をしてくれます。

40代から少しずつ資産形成を
することをお勧めします。

まずは年間100万円の不動産収入を目指しましょう

そのための方策は、
何年かに分けて区分所有マンション2~3戸を
現金購入することです。
資金は1000万円程度必要になります。

たとえば、東京とその近郊で探すと
以下のような物件がありました。

さがした物件
●Aマンション(東京都)290万円13%
(年間収入77万7000円)
●Bマンション(東京都)450万円11%
(年間収入49万5000円)
●Cマンション (神奈川県)270万円12%
(年間収入32万4000円)
●Dマンション(神奈川県)250万円 12%
(年間収入30万円)
●Eマンション (神奈川県)290万円10%
(年間収入29万円)※年間収入は経費を控除しています。

利回りはすべて実質利回りです。

たとえば、A、B、Cのマンションを買うと、
1010万円になりますが、
経費を差し引いても
年間100万円以上の利益になります。

市場が過熱していないときで、
現金があるのなら
一気に購入してもいいのですが、
できれば数年に分けてじっくりと
物件を選んでいきましょう。

1棟のアパートまたはマンションを
ローンで購入して年200万円の利益

現金で購入した区分所有マンションから
年間100万円の利益が出たら、
次は1棟のアパートまたは
マンションをローンで購入します。
この場合の頭金は購入金額の
2~3割は必要となります。

たとえば7000万円のアパートを購入する場合に
必要な現金は、1400万~2100万円です。
また仲介手数料や登記費用なども
現金で支払うことにします。

以下7000万円の新築アパートを
購入した場合のケースで説明します。

・購入金額7000万円
・手数料 (約7%) 490万円
・利回り8.5%(年間収入595万円)
・頭金2100万円
・ローン金利変動 2.5%
・ローン年数:22年
・空室率、固定資産税、
PMフィーなどの経費(経費率) は、
当初10年間は15%、1年目から20%で算定

このシュミレーションで
計算したのが下表です。

●7,000万円のアパートをローンで1棟買いしたときのシミュレーション

期間	不動産収入	変動率	不動産支出	経費率	不動產収支	元利返済額	税引前キャッシュフロー	月額
契約時	595万円	–	89万2,500円	15%	505万7,500円	–	–	–
1年目	595万円	0%	89万2,500円	15%	505万7,500円	292万2684円	213万4,816円	17万7,901円
2年目	595万円	0%	89万2,500円	15%	505万7,500円	292万2684円	213万4,816円	17万7,901円
3年目	595万円	0%	89万2,500円	15%	505万7,500円	292万2684円	213万4,816円	17万7,901円
4年目	595万円	0%	89万2,500円	15%	505万7,500円	292万2684円	213万4,816円	17万7,901円
5年目	595万円	0%	89万2,500円	15%	505万7,500円	292万2684円	213万4,816円	17万7,901円
6年目	595万円	0%	89万2,500円	15%	505万7,500円	292万2684円	213万4,816円	17万7,901円
7年目	595万円	0%	89万2,500円	15%	505万7,500円	292万2684円	213万4,816円	17万7,901円
8年目	595万円	0%	89万2,500円	15%	505万7,500円	292万2684円	213万4,816円	17万7,901円
9年目	595万円	0%	89万2,500円	15%	505万7,500円	292万2684円	213万4,816円	17万7,901円
10年目	595万円	0%	89万2,500円	15%	505万7,500円	292万2684円	213万4,816円	17万7,901円