5年後、売却も視野に入れる

売却も視野に入れて、
インカムゲイン+キャピタルゲインをねらおう

理想の物件に巡りあって、
希望価格に近い金額で購入でき、
すぐに入居者も決まって、
毎月の家賃もきちんと入り、
入居者との関係・管理会社との関係も良好で
何の問題もない大家さんライフを送っていたとしても、

｢所有してから5年がすぎたら、売却も視野に入れておく」

ようにしましょう。

なぜ5年後を意識するのか

投資用でも自宅用でも、
不動産を所有する人にとっては
5年がひと区切りになります。

なぜ5年なのでしょうか。

それは、購入した金額よりも高く売れて売却益が出た場合、
物件を所有してから5年後を境にして税率が
まったく違ってくるからです。

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売却する年の1月1日現在での所有期間が5年以下の場合には、
「短期譲渡所得として売却益の39,63%が税金」としてかかります

point

それが5年を超えていると
「長期譲渡所得になり、売却益にかかる税金も20,315%」になります。

5年を境に、かかる税金に倍の差が生じるのです。

5年間は毎月入る賃料のうまみをたっぷりと享受しましょう。

そして5年経ったらそのまま所有し続けるもよし、
購入金額よりも高く売れるなら売却するのもよしといった選択を
視野に入れておくと、より不動産投資が楽しくなります。

● 不動産を売却する際、 5年を境に税金は倍も違う

所有期間	課税区分	税率
所有期間	課税区分	所得税	住民税	合計
5年以下のもの	短期譲渡所得	30.63%	9%	39.63%
5年を超えるもの	長期譲渡所得	15.315%	5%	20.315%
※上記税率には、復興特別所得税として所得税の21%相当が上乗せされています。

5年間所有してインカムゲイン + キャピタルゲインをねらう

実際の区分所有マンションを使ってお話ししましょう。

20㎡の1Kタイプのマンションを500万円で購入して、
5年後に600万円で売却するとします。

この場合の月額賃料は5万円。
年間の賃料は600万円(5万円×12ヵ月)となります。

5年間の賃料総額は300万円(60万円 × 5年間)です。

売却益は「600万円-500万円=100万円」となります。

不動産から得られる利益の合計は、
「所有した期間の賃料収入 + 売却益の合計」です。

この場合は「300万円 + 100万円 = 400万円」で、400万円の利益となります。

実際は毎年の経費と購入時および売却時の経費がかかってくるので、
手取り金額は諸経費を引いた金額になりますが、
ここでは簡略化のために
諸経費は入れずに計算しています。

転売益に対する税金がどうなるかを見てみましょう。

長期譲渡所得の税金は利益の20・315%なので、
転売益100万円に対し「100万円×20.315%=20万3150円」となります。

これがもし5年以内に売却するとなると、
短期譲渡所得として売却益の39.63%の税金がかかるため、
｢100万円×39.63%= 33万6300円｣となります。

5年を挟んで19万円もの差が出てしまいます。
このことからもわかるように
転売は5年をすぎてから行うと税務上有利になります。

5年経ったら売買戦略を立ててみる

●その金額で納得できたら売って良し。
●もう少し利益がほしいのならもう少し時期を待つ

税金対策として法人をつくる

法人をつくりましょう

手取り収入が出ても税金で持っていかれてしまい
思ったほど利益が上がらないということがあります。

毎年の賃料収入は、本業の収入と合算した額に対して
所得税がかかってくるからです。

これはどういうことかというと、
1番多いケースは本業での給与所得が比較的高く、
税率のはざまにいる会社員です。

課税される所得金額(抜粋)

課税される所得金額	課税	控除額
195万円以下	5%	0円
195万円を超え 330万円以下	10%	9万7,500円
330万円を超え695万円以下	20%	42万7,500円
695万円を超え 900万円以下	23%	63万6,000円
900万円を超え1,800万円以下	33%	153万6,000円
1,800万円を超え4,000万円以下	40%	299万6,000円
4,000万円超	45%	479万6,000円

会社員で不動産がある場合の手取額とない場合の手取額

たとえば給与所得が890万円、
不動産の手取り収入など不動産所得が100万円だとすると、
不動産所得がある場合とない場合の
所得税は次のようになります。

●不動産所得がない場合

890万円×25%-63万6000円＝141万1000円

●手取り額は次のようになります。

890万円-141万1000円＝748万9000円

それが、不動産所得が入ることによって所得が100万円増えると、
所得税は次のようになります。

●不動産所得がある場合

990万円×33% 153万6000円=173万1000円

所得税が173万1000円に増えるので、手取り額は次のようになります。

990万円-173万1000円=816万9000円

100万円の不動産所得が入っても、
実際の手取り額は668万円(816万9000円-748万9000円=68万円)です

またここから住民税も引かれるので、
さらに手取り額は減ってしまいます。

不動産所得が増えたからといって
所得税がどうなるかまでは
シミュレーションするようにしましょう。

このように賃料収入が入っても
税金で持って行かれてしまい、
思ったほど手取り収入がないと
いうことがあります。

ではどうやって対策したらいいのかというと、

答えは会社をつくることです。

会社をつくって、会社で不動産を購入する

会社をつくってその会社が
不動産物件を購入すると、
所得を個人と法人で分けられるので
税金を安くすることができます。

また、家族を会社の従業員にして、
給料を支払えばさらに節税ができます。

しかし法人をつくるには費用がかかり、
また毎月の収支計算および確定申告などを
税理士に頼むとその費用もかかってきます。

これらの費用が相当かかるので、
不動産物件を購入し続けるのであればいいのですが、
そうでない場合には、
まず個人で購入するほうが妥当です。

また個人で不動産物件を購入しておいて、
あとから会社をつくって
法人に不動産物件を売却する場合には、
本当に適正な価格で売却したのかどうかを
証明する「鑑定評価書」が必要になり、
売却によって利益が出たときは
譲渡所得税がかかってきます。

ただし法人をつくって個人から
その法人に不動産物件を売却すると
税金が安くなったり、
経費にできる部分が大きくなったり、
譲渡するときの年数によって
税額が変わることがなくなったりと
メリットもたくさんあるので、
不動産投資を展開していく中で、
法人をつくるかどうかを
検討していくようにすれば大丈夫です。