目次
必ず利率を考えましょう
不動産物件で収益が上がるか
上がらないかは
選んだ物件で決まってしまうことが
多いです。
不動産は文字の通り
動かない物件です。
物件を選定するところが重要です
不動産物件は
買ったところで収益が
決まってしまうと言っても
過言ではありません
日当たりの良いところで
駅に近いところ
間取りも広いところは
物件価格も高く
利回りは低いでしょう。
逆に駅から遠い所
築年数がやたら古い53年とかの
物件は利回りも高く
物件価格は安いでしょう。
不動産賃貸経営を勉強してみて下さい。
でこのサイトで言っておりますが、
必ずしもこれに
こだわる必要はありません。
区分マンションから
不動産賃貸経営を勉強する
現金購入するというのは
間違い無く初心者としては
王道の選択です。
現金購入なら損失リスクも少ないです。
（これはどの不動産投資でもいえることです。）
部屋の修繕、ローンの返済を考えてみても
明らかです。
不動産投資＝経営
不動産投資と
投資として名前が付いておりますが、
不動産投資は
不動産投資＝経営 です。
もしあなたがローンを使って
物件を購入すると
空室、修繕、など
いろいろな問題が
出てくるでしょう。
それらに対して対応する、
つまり経営をすると
言うことなのです。
不動産投資＝経営 です。
稼働してこそ不動産です
不動産の基本は
あくまでキャピタルゲインですが、
実際に売却したときの目減りが
多ければキャピタルゲインの
収入が減ると言うことになります。
インカムゲインも良く考えないと
いけません。
投資、経営ですから儲からないと 意味がありません
だからこそ最初にあなたが
選んだ物件が
実際にどのような
世間の価値の評価なのかを
事前に知っておく必要があります。
アットホーム https://www.athome.co.jp/
楽侍 https://www.rakumachi.jp/
掲載されている物件の価格は
あくまで売主が売りたいと
思っている価格です。
周りの地価相場や物件の価値（耐用年数）
家賃相場をしらべておかないと
果たしてその価格が妥当なのか
高いのかも区別が付きません。
収益の差
例えば渋谷駅から5分の立地に
売値が60000万円の
中古区分マンションがあるとします。
家賃が25万円
表面利回りは5％と計算します。
一方埼玉に20000万円の
一棟アパート物件があるとします。
郊外で地価も安く
表面利回りは15%あります。
収益でみた場合ともに
年間家賃が300万円と互角です。
渋谷の区分マンションは
融資を引いて購入するとしたら
実質月に1万円くらいしか
利益が上がりません。
更に修繕積立金、
保険料の値上げ、賃料の下落
空室やリフォームの
いずれかが発生すると
赤字に転落する恐れがあります。
埼玉の一棟アパート物件は
最初から20000万円
表面利回りは15%なので
収益率、稼働率が良いと
言うことになります。
区分マンションにしろ
の一棟アパート物件にしろ
【資産を生み出す仕組み】
【稼働率を意識しましょう】
利回りを意識しましょう
先程の例を振り返ると
利回りはいかに
安く物件を仕入れられるか
にかかっています。
物件を調べてみると
12％というのは少ないです。
（記載してあっても満室時の利率です）
12%の区分マンションの物件は
リフォームされていない物件が多く
販売価格も安いので12%と
なっている場合があります。
最低譲れない部屋の広さ
これ以下で入居する人は少ないでしょう。
投資→利益の回収
この先からはExcelシートに元着いた
算出方法を記載しております。
お金がお金を生む
【融資】【利回り】【物件の価値】
これらをよく考えないと
失敗の原因となります。
融資を受けたとしても、
支払うローンの金利よりも、
投資の利回りのほうが上回れば、
有利なのが投資です。
物件価格に対し、 積算価格が高いか
積算価格とは
積算価格とは、
その建物をもう一回建てた場合に
かかる費用の事を言います。
たとえば、土地の価格が5000万円で、
アパートを5000万円の総額1億円の積算価格の
新築アパートがあったとします。
もしその物件が新築の状態で
6000万円で売られていたら
かなり安いです。
このように、
積算価格(土地の代金+建築費用)と、
その物件の価格を比較して、
割安か割高かを判定します。
積算価格とは、不動産投資で
絶対に覚えておかないといけない
キーワードで、
実際に自分で算出できないといけません。
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